领袖访谈 田明：旅途的意义 朗诗转型升级已棋至中盘

　　现在全国100强里面绝大部分还是住宅发展商，都是拍地、盖楼、预售，有了钱再去拍地、盖楼、预售。这个是简陋、粗糙的商业模式，1.0特色，而且产品质量粗制滥造，萝卜快了不洗泥，解决量和有无的问题，但我认为这种模式已经走到底了。

　　过去说房地产是三高行业，高投入、高风险、高收益，现在是两高一低行业，更高的投入、更大的风险、更低的收益，是一个越来越不好的行业。

　　观点地产新媒体：本来今年趋势是不好，但是前几个月还可以。

　　田明：下半年会越来越差，为什么美国整个市场规模比我们大，但是最大的公司年销售额跟国内没法比?因为美国房企销售收入只是其中一部分，还有各种各样的收入和盈利方式，而我们只有住宅快销一种，盖房子卖掉，土地也不是自己的。

　　观点地产新媒体：所以现在朗诗提出多元化业务?

　　田明：2014年底，我们正式把过去的传统房地产、绿色差异化的公司改造成适应未来市场的公司，所以朗诗提出产品差异化、资产轻型化、市场国际化。

　　两年多时间执行下来了，感觉这个棋已经下到了一半，在各种业务，甚至财务表现上都能看出来，朗诗有大量开发服务合同，开发服务产生的利润已经很稳定了。

　　朗诗开发、操盘的项目，原来股东权益都是100%，2015年底降到73%，2016年底降到了39%，今年估计到32%多一点，控制在30%左右，基本实现了未来以小股操盘为主流的开发模式。

　　小股操盘里面也有股权投资的，这部分投资回报和传统一样，但也有大量的开发服务费、产品整合费、超预期的分成。2016年的时候，朗诗传统房地产开发利润和开发服务费、轻资产产生的费用基本差不多，一半对一半。

　　我希望三年以后朗诗能够完成转型升级。

　　观点地产新媒体：这个转型算是比较成功的。

　　田明：朗诗轻资产业务这部分还是在迅速增长，40%的复合增长率。但这个还要解释下，明年我们常规的开发利润、比重又会变得高起来，为什么呢?

　　传统的房地产收入有大年和小年之分，从预售到确认收入一般有1.5-2年的延后。朗诗今年确认的利润是2014年卖的，2014年市场不好，所以利润就应该是小年。

　　所有地产公司2018年的开发利润都会特别高，因为对应的地是2014年低点时候拿的，2016年高点上销售，到2018年销售结转确认收入。

　　轻资产增长很快，是稳定增长，另外开发服务尽管是线性增长，但不能一下子跳上去。业务一会大，一会小，有波动很正常。

　　中国卖的都不是现房，预售的时候房子交不出去，房子建成平均要两年周期，所以有时间延后。如果以后取消预售就好，现房销售马上能够把房屋交出去。

　　观点地产新媒体：实行现房销售对金融来说很麻烦，对开发商的资金压力会很大。

　　田明：这是未来的趋势，会颠覆房地产原有的格局，大方向一定是走这一步。1.0时期的开发企业为什么好赚钱，就是因为现金流好，资产周转快。