领袖访谈 再访施永青：我眼里的内地与香港地产商

　　过去的2016年，中国房地产创造了11万亿元的纪录，达到了前所未有的高度，繁荣之中却潜藏着风险与难题。残酷的行业洗牌中，做得好的大公司可以生存下来，小公司转型很难，会被淘汰。

　　谈及越来越多房企、中介机构涉足长租公寓，施永青并不看好，认为“现在的长租比较难做”。

　　“早期在上海、北京，一些房价比较低的时候租下来的房子可以赚钱，新做的项目很难赚钱。当前一线城市现有房子租金回报率只有1%到2%，房价涨了1倍，本来4%变成了2%，然而租金的涨幅并没有房价涨幅高。”

　　施永青始终认为，不赚钱的商业模式都是不成熟的商业模式。

　　“开发商应该把精力放在主业上，我们的主业也应该在代理上，不要幻想什么都可以做。”他告诫开发商们，多元化转型或许只是想象中的美好。

　　目前，房地产行业还没有出现一个完全垄断的企业，大家的市场份额都比较低，只有做大规模才能掌握市场的话语权，中介行业同样如此。

　　随着互联网和大量资本的进入，新兴对手发展迅猛，在施永青看来，它们都不可怕：“目前为止，这些纯粹依靠互联网发展起来的企业，还没有看到所谓的成功。”

　　蜂拥而至的互联网中介企业并没有给中原造成过大的冲击，在施永青眼中，链家这种有一定线下基础的企业才会是持久战的对手，“事实上，链家的出现，把行业内除了中原以外的所有中介都打死了。”

　　专注、专业是中原最有力的武器，务实、稳扎稳打则是中原的代名词，施永青坚信专业才是生存之道。

　　以下为观点地产新媒体对中原集团主席施永青先生的采访实录：

　　观点地产新媒体：五矿去年在香港拿了一块地，均价4万多每平方米，当时大家都觉得很贵，结果恒基这个是54万一平方米，大家觉得到了天价。现在五矿、合景、龙光、中海拿了很多地，您之前说过国内房企在香港拿的土地占了四成?

　　施永青：在早期的时候有八成，后来香港的企业拿了一点地，内房就拿得少一点，我估计现在也是四、五成左右。

　　另外，现在内地企业和以前不一样，都是巨无霸，香港开发商加起来开发的规模都不够内地一家公司那般大。

　　观点地产新媒体：觉得他们快变成英资公司的版本，收租公、包租婆。

　　施永青：这是大小的问题，除了大小，还有冒风险的胃口，香港公司冒风险的胃口很低。他们借钱，借资产的两三成就差不多了，超过五成他们晚上睡不着觉，内地有很多公司借100%以上的钱。

　　观点地产新媒体：是不是因为1997年金融危机香港经历过，他们很谨慎?内地没有经历过这么大的金融危机。

　　施永青：我觉得这个是第一代企业家与第二代、第三代企业家的差别，第一代企业是打天下的，打天下的人都敢把皇帝拉下马。第二代企业家有钱了，怕失去钱。总体来说，这两代人是不能放在一起比的。

　　观点地产新媒体：内地企业也觉得我们是第一代无所谓，大不了从头再来，本来就没钱。

　　施永青：所以他们冒风险的可能比较大，人家是去打天下，逐鹿中原。而香港企业家是保住上一代留给他们的事业，守业为主。本来大家一样大，他肯借钱，你不肯借钱，你就已经输了。

　　就好像我们和链家的差别，他们每年都拿钱，能够拿的就尽量拿，他们今年拿了融创的26亿，万科的30亿，加起来已经50亿，有人想投我，我也不要他的钱。

　　观点地产新媒体：您觉得这两年你们两家有什么变化，或者未来有什么变化?

　　施永青：我先说内地企业的问题，第一代企业家敢于冒风险。第二个，内地开发商是战略部署，香港发展商是地盘概念，他们是一块地、一块地去算账，比如说就这么一块地要赚钱。