领袖访谈 再访施永青：我眼里的内地与香港地产商

　　“20年前内地开发商没有‘南下’，是因为没有钱和管理能力，现在一个大型中资开发商一年盖得房子比香港所有开发商加起来还要多。”施永青预计，内地开发商重仓香港的趋势还将持续。

　　事实证明，内地房地产企业挤入香港房地产市场的决心与步伐已经无可阻挡。

　　香港地政总署公布的资料显示，自2016年5月至2017年2月24日，政府批出的土地面积总额为31.4万平方米，地价总额为1020.6亿港元。其中，包括五矿地产、路劲基建、海航集团、龙光地产及合景泰富的中资企业及旗下公司共拿下六幅地皮，面积共7.8万平方米，总金额为416.3亿港元，占所有批出土地成交金额的40%，而这个数字还在增加。

　　“风小了，猪会掉下来”

　　施永青的性格里有香港企业很深的务实烙印，在他身上，看不到冒险和激进。

　　与链家的对抗，施永青选择各个击破的迂回战术。“全面抵抗是顶不住的”他清楚认识到，以中原的资金实力硬拼不过左晖。

　　“找到各个区域的突破点，或许还有空间。”他认清事实，寻找出路。

　　相比起左晖的大手笔融资，施永青仍然不愿意接受外界投资，他相信自己能在这样的大时代闯一闯。而链家多多益善的融资计划让施永青有些看不懂，“不知道他需要这么多钱干什么”。

　　施永青始终相信，赚不赚钱才是一个企业营运的标准，而利润也将是左晖必需解决的难题——正在积极筹备上市的链家，承诺给投资者8厘的回报，然而“现在做生意是不容易的”。

　　“我的战略是先活下来，风小了，猪就会掉下来”，施永青似乎在等待一个时机。

　　在他看来，熊市是中原反击的最佳机会：“对手靠规模在市场好的时候才能发挥优势，但是今年中介行业环境变了，随着房地产行业的进程，一旦进入比较长的调整期，不断烧钱的链家会过得比较辛苦。”

　　“烧钱”的同样戏码，似乎正在内地开发商与香港开发商身上重演;“疯狂地高价夺地”，则是香港市场对内地开发商的攻城略地的概括。

　　敢于向资本市场借钱的内地开发商“胃口”很大，“内地公司借100%以上的钱有很多，相比之下，香港公司冒风险的胃口很低，借资产的两三成就差不多了，超过五成晚上睡不着觉。”施永青调侃道。

　　不同于“一盘生意”概念，香港开发商追求利润与安全性，内地开发商出高价拿地，高杠杆融资背后是一个战略部署。

　　内地开发商的高杠杆与高周转就像一颗定时炸弹，高价买下的土地必须依靠不断上升的房价，借贷才变得合理，只要房价的方向扭转，随时粉身碎骨。

　　不过，内地开发商如碧桂园、万科一年的销售量达3000亿的水平，却是香港开发商难于比肩的。

　　施永青指出：“能有这么大的规模，代表他们有很强的管理能力。”内地开发商已经发展处一套科学的运营体系和可复制的企业模式，这些方面，香港发展商二代开始跟不上节奏。

　　“我担心香港的开发商会步入英资开发商后尘。”施永青表示无奈。

　　“开发商应该更专注”

　　自1990年首次进军内地房地产，中原地产历经二十几年楼市洗礼，信奉以不变应万变的施永青也看到了行业的变幻。

　　一向乐观的施永青对内地楼市表示担忧，他指出，中国开发总量去年已经见顶，而且会出现逐步下降的趋势，“整体来说，中国的开发量未来五年都会下降”。