武汉房企变脸三部曲 借壳上市马甲拿地楼盘更名

　　第一， 房企采用马甲拿地，可以减轻社会舆论压力和减轻政府主管部门压力

　　在中国，一方面，房地产企业对经济存在着绝对的支撑作用，一方面，民众对高房价的抨击从未断绝。在这种情况下，低调成为多数房企的选择。中国第一房企，唯一的千亿级房企万科集团董事长王石就曾经明确表示：绝对不做房地产价格的领跑者，不做高价地。当然像是万科保利中海万达等等一线房企较少采用马甲拿地，但房企采用马甲拿地确实能够一定程度上回避政府和舆论的压力。

　　第二， 房企采用马甲拿地，可以减少房产行业内的竞争压力

　　在拿地领域，房地产企业之间不止是一片和谐，也存在激烈的竞争。一些好地块，往往会被多家房地产企业看中，一些具有强大市政、商业配套能力的房企可以“定向”拿地。更多的情况是，地块被挂牌拍卖，此时，为了避免引人注意，鹬蚌相争渔翁得利，房企蒙头拿地也不失为一种很好低调策略。例如在2013年6月27日，在武汉联投置业有限公司连拿86号、87号两块十万平以上地块之前，武汉鸿信世纪置业有限公司抢先拿下接近八万平的84号地。84、86、87号恰恰都集中在花山新城片区，不知情者，还以为鸿信世纪置业要在武汉联投置业面前来一个虎口夺食，其实，鸿信世纪置业、武汉联投都是湖北联投的全资子公司。

　　另外也存在一种土地挂牌竞拍中采用马甲抬价的行为。房企不以拿地为最终目的，主要是希望通过抬高自身储备地块周边土地的价格，达到提升已有项目的土地价值的企图。2006年，绿城以36.3亿元(楼面地价10870元/平方米)竞得杭州市中心的杭汽发地块;2007年6月，绿城参与了地块北面的金松洗衣机厂地块的竞买，“抬价”至楼面地价12237元/平方米后放手(旅游房产竞得);同年11月，绿城故伎重演，将地块北面的东南面粉厂地块抬价至18926元/平方米后收。这种做法多少有些剑走偏锋的意味，房企不用马甲的话，太容易受到同行和媒体抨击。

　　第三， 房企采用马甲拿地，当房企出现土地闲置时可以避免经营风险

　　在2010年9月，国土部、住房和城乡建设部曾下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，通知中指出，对发现并核实竞买人因企业原因造成土地闲置一年以上的、开发建设企业违背出让合同约定条件开发利用土地的，在结案和问题查处整改到位前，国土资源主管部门必须禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。

　　该通知出台后，仅有北方少数几个城市曾执行过这一“禁买令”。以曾执行过“禁买令”的长春为例，其“禁买令”只针对拖欠土地成交款的具体开发企业，也就是说，如果某房地产企业以马甲公司身份拿下的土地由于自身原因发生闲置，“禁买令”也仅止于这一马甲公司，并不牵连到房地产企业本身的拿地资格。

　　现在某些房企的土地投资性意图过强，将盈利空间过多的寄托在未来行情上涨预期，这样很容易造成高价抢地，预期收益不高时放弃土地。一旦“禁买令”严格执行，影响了房企未来拿地，损失过大，即使没有“禁买令”影响，房企名誉受损，品牌形象损失也是房产行业大忌。

　　在2013年7月房产行业沸沸扬扬议论雅戈尔割肉4.8亿元退地事件中，雅戈尔退掉的两宗地块是在2010年以24.21亿元的总价竞得，楼面地价分别是17751元/平方米和18114元/平方米，成为所处区域当时的单价高价地。但时至2012年，该区域的新房价格曾经跌到1.6万元/平方米以下，雅戈尔地块更面临“面粉比面包贵”的尴尬，因此被迫放弃这两宗地块。这样的一个事件再次表明：不怕一万就怕万一，或许采用马甲拿地，能够避免房企主体公司因为禁买令而受到各种潜在损失。

　　第四， 房企采用马甲拿地，具有更好的财务优势，有助于降低财务成本

　　从财务税务方面来说，一些房地产企业之前的财务税务较为复杂，那么，采用一家财务状况比较清晰的马甲公司去拿地就会相对较好。相对于知名度更高的母公司来说，马甲公司规模较小，在税收方面的灵活性较大。从融资角度来说，房地产信托融资成本高于普通金融产品，因此一些房地产企业会通过取消房地产信托名称和改变标的物的方式实现曲线融资。

　　但是很明显，从融资的角度来说，大公司远一般比马甲公司更容易融资，马甲公司融资同样需要抵押或担保。除了政府基建类信托成本较低外，地产信托和普通信托的融资成本已经基本相当了。