禁止土地储备信贷融资解读 武汉地产土地储备分中心或被撤销

　　政策背景：

　　财政部、国土资源部、中国人民银行、银监会《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》，总体而言是43号文规范地方政府融资之后，财政部继之前财预[2014]351号文《地方政府存量债务纳入预算管理清理甄别办法》，《关于开展地方政府存量债务初步清理甄别结果自查工作的通知》之后，再次规范地方政府融资的重要文件，且此次联合央行和银监会。本轮政策核心是土地储备机构压缩管理，每级政府原则上只能一家;划分土地储备和城投公司界限;限制土地储备机构从金融机构资功能，只能走地方政府自身预算渠道。

　　武汉房地产相关人士表示：严格执行政策的话，武汉地产集团土地储备分中心以及武汉新区建设有限公司，武汉城乡统筹示范区建设有限公司之类的握有土地一级开发储备职能的机构估计都会被撤销这一权限。按照这个文件，一个地方只能保留一个隶属于规划局的土地储备中心，那么如果严格来操作，武汉地产集团这种国企为了获得融资渠道而设立的土地储备分中心就要被撤销，不能再卖土地了，换句话说：以前小开发商想通过拉关系，低价拿地找上地产集团，以后几乎不可能，结论：更多的小开发商会死掉!

　　武汉房地产专家刘斌则提出：这一政策出台背后的根源，我想应该还是地方债，当前产能过剩、地方债是制约中国经济发展的突出问题。这两年正是地方债的兑付高峰期，禁止土地储备信贷融资，可视为中央遏制地方债蔓延的一种方式，为了避免出现系统性金融风险。

　　本文最后附此前关于地方政府融资相关政策完整梳理。

　　原文及其分析：财政部 国土资源部 中国人民银行 银监会关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知(财综〔2016〕4号)

　　文件主要根据《预算法》以及《中共中央 国务院关于分类推进事业单位改革的指导意见》、《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》(国发〔2014〕43号)等有关规定，进一步规范落实土地储备和资金管理行为

　　1清理压缩现有土地储备机构

　　各地区应当结合事业单位分类改革，对现有土地储备机构进行全面清理。为提高土地储备工作效率，精简机构和人员，每个县级以上(含县级)法定行政区划原则上只能设置一个土地储备机构，统一隶属于所在行政区划国土资源主管部门管理。对于重复设置的土地储备机构，应当在压缩归并的基础上，按规定重新纳入土地储备名录管理。鉴于土地储备机构承担的依法取得土地、进行前期开发、储存以备供应土地等工作主要是为政府部门行使职能提供支持保障，不能或不宜由市场配置资源，因此，按照事业单位分类改革的原则，各地区应当将土地储备机构统一划为公益一类事业单位。具体落实时间点在2016年12月31日前完成。

　　金融监管研究院 孙海波：明确按照行政区划和级别限额压缩土地储备机构数量，这是首次提出的新要求，此前在2012年《关于加强土地储备与融资管理的通知》中只是要求实施名录制，并不限制数量。以下为2012年法规原文：“国土资源主管部门统一归口管理土地储备工作,按照《土地储备管理办法》(国土资发〔2007〕277号)的规定,建立土地储备机构名录。市、县国土资源主管部门应将符合规定的机构信息逐级上报至省级国土资源主管部门,经省级国土资源主管部门审核后报国土资源部,列入名录并定期更新。国土资源部将名录或更新结果抄送财政部、中国人民银行和银监会,地方各级国土资源主管部门将经审核后的名录抄送同级财政部门、人民银行分支机构和银行业监督管理部门。”

　　2进一步规范土地储备行为

　　按照《国土资源部财政部人民银行关于印发〈土地储备管理办法〉的通知》(国土资发〔2007〕277号)和《国土资源部 财政部 人民银行 银监会关于加强土地储备与融资管理的通知》(国土资发〔2012〕162号)的规定，各地区应当进一步规范土地储备行为。土地储备工作只能由纳入名录管理的土地储备机构承担，各类城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作。土地储备机构不得在土地储备职能之外，承担与土地储备职能无关的事务，包括城市基础设施建设、城镇保障性安居工程建设等事务，已经承担的上述事务应当按照本通知第一条规定限期剥离和划转。

　　金融监管研究院 孙海波：封锁依靠土地抵押的城投类公司融资空间，进一步强化土地储备的专业化职能。其实2007年的《土地储备管理办法》和2012年《关于加强土地储备与融资管理的通知》已经明确土地储备的融资行为规范，核心是核定融资规模，且列入名录的土地储备机构才能向金融机构融资。“土地储备机构确需融资的,应纳入地方政府性债务统一管理,执行地方政府性债务管理的统一政策;同级财政部门应会同国土资源主管部门、人民银行分支机构,根据年度土地储备计划,核定土地储备融资规模”;但此次新规完全封堵土地储备的融资空间。

　　3合理确定土地储备总体规模

　　各地土地储备总体规模，应当根据当地经济发展水平、当地财力状况、年度土地供应量、年度地方政府债务限额、地方政府还款能力等因素确定。现有土地储备规模偏大的，要加快已储备土地的前期开发和供应进度，相应减少或停止新增以后年度土地储备规模，避免由于土地储备规模偏大而形成土地资源利用不充分和地方政府债务压力。

　　4妥善处置存置土地储备债务

　　对清理甄别后认定为地方政府债务的截至2014年12月31日的存量土地储备贷款，应纳入政府性基金预算管理，偿债资金通过政府性基金预算统筹安排，并逐步发行地方政府债券予以置换。

　　金融监管研究院 孙海波：存量债务截至时间2014年底，可以完全纳入政府性基金管理，以低息地方政府债置换也符合降低债务成本基本原则。