关于ABS本质上还是债务,所以龙湖可能会关注,但是我们会根据现有渠道做成本和收益的比较,做权衡。未来如果中国真正推出权益性的REITS,我们会考虑,用我们的商业资产去推动尝试,推动整个公司向前发展。
关于创新业务
现场提问:一线城市因为空气污染原因,很多刚毕业的学生可能会望而却步。比起之前,租住的需求会不会有下降?对于冠寓项目的前景会不会带来影响?
邵明晓:我们目前在成都和重庆冠寓开业量比较大,市场反映非常好,出租率非常高。接下来我们会在一线城市开,污染实际不是特别关键的因素,首先,北京一直在进行空气质量改善。第二,很多年轻人还是向往在一线城市工作,因为那里的机会包括收入、成长性都比较好,所以我们也非常看好这些高量级的城市。冠寓是龙湖的一个主航道业务,会持续深耕。
关于香港市场
现场提问:龙湖为什么选择合景泰富合作开发启德地块?这个项目的进展如何?
邵明晓:香港项目是战略性获取,因为龙湖看好大湾区,另外启德项目我们和合景泰富合作,合景泰富做产品品质我们非常认可,在北京我们就有合作,所以有这样的机缘,就拿了这个项目。
香港本身开发的流程跟内地完全不一样,这是一个非常成熟和专业的市场,因此这个项目我们不是特别着急,慢慢的理清,把定位做准,把品质做出来,稳扎稳打的去做。
现场提问:龙湖还会继续在香港拿地么?未来会不会也参与一些其他的项目?
邵明晓:我们看香港,更多是看整个大湾区未来的机会。我们判断在未来五到十年,大湾区将会成为中国经济重要的引擎,在全球范围内的影响力也会比较大。香港是大湾区非常核心的部分,所以我们认为是个合适机会,但是香港我们刚刚进入,不会一下就特别重仓,可能会逐渐地理解这个城市、理解客户,再把我们的产品开发出来,就像我们在深圳、广州的做法。至于大湾区的其他地方,我们会更加关注,也会增加一些布局。
关于合伙人
现场提问:合伙人制度作为激励的基金会多少?大概会占到多大的股份?
赵轶:合伙人计划,我们内部有一套评价体系,每年会根据公司的业绩,从归属于股东的核心利润中提取3-4%作为资金池,来激励合伙人,有可能是现金的方式,也有可能是股票的方式。
现场提问:龙湖在这个时间点,推出合伙人制度后的考虑是什么?为什么不做跟投,向一线人员做更多的倾斜?
吴亚军:合伙人制度就是一个分享机制。房地产是一个高资本门槛的操作,虽然跟投机制可以增加对操盘的项目经理、项目团队的约束和激励,但是对于整个公司来说,我们有一个口号叫“一个龙湖”,也就是对于其他人员,或者非项目操盘的人员,也需要全面的激励,所以我们采用现在的模式,而不是在项目层面跟投。
跟投的模式对于行业上行周期来讲,激励是很充分的,但是下行周期,对于职业经理人的保护却是不够的,所以我们没有用这个模式,这也是来自于我们对于行业的认知,以及龙湖自身的价值观。
同时,合伙人制度不局限在高管,也有一些不是高管层,而是在专业上有很多贡献的人。合伙人通过选举产生,我们设有门槛,加入龙湖要两年以上,所以有些新加入龙湖的高管,也没有资格加入。这套制度是基于未来的竞争力,为公司涵养人才考虑的,涵养的是具有企业家精神的人才,从现在来看,对公司的管理层还是实现了一个正向的激励。
2024-03-25 14:05
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