龙湖中报会实录 吴亚军：我们对房地产行业依然充满信心

　　从中长期来讲，我们对这个行业充满信心，要抓住时代的机遇，但是从短期来讲，需要小心操作，因为行业还是会呈现出周期性和政策性，当遇到政策调整的时候，一家企业从微观上来讲要“小心驾驶”。

　　现场提问：能不能具体的讲一下“新旧动能转换”是什么意思，跟龙湖的布局有怎样的关系?

　　邵明晓：“新旧动能转换”政府已全力推动，过去中国经济的增长高度依赖于基建、投资和出口，近几年中国通过产业升级和城市化进程对城市群进行重新布局，实现拉动内需，刺激消费。在此过程中，房地产起了十分重要的作用，一方面解决了居民居住的需求，另一方面也带动了上下游行业的发展。

　　房地产企业的机会在哪里?中国已经开始布局“十纵十横”的高铁网和城市内部网格化的地铁网，我们关注到了一些大城市，轨道交通的总里程都规划在500公里以上，甚至有个别城市达到了700公里。这些带来什么呢?未来会出现大量空间上、交通上的节点，由此很多新的产业布局就会实现。

　　现在很多城市的进入门槛在降低，一些城市已经开始出台政策，吸引年轻高素质人群。未来14亿的人口中，大约有10亿的城市人口会重新流动，更快地向城市集聚。对龙湖来讲，我们现在已经具备比较全面的能力，包括住宅开发、商业运营、长租公寓上的能力，还有TOD项目的建设和运营能力。龙湖很多天街都是地铁上盖，不久前我们在重庆拿下的沙坪坝项目则是高铁和地铁“双铁”上盖。我们会根据这些新形势做铺排，相信未来还是有很大的机会。

　　现场提问：现在内地周期是处在一个怎样的阶段?龙湖下半年铺货，会集中在哪些地方?对利润率会有什么样的影响?

　　邵明晓：今年上半年我们看到市场依然非常火爆，背后的原因在于，过去的两年去库存的效果非常好，我们看到一线和二线城市库存的量，都是不足10个月的，而像2014年，大概是在16个月左右。这些大城市的需求很旺盛，供给却没有那么多，所以导致市场在上半年依然非常火。

　　但是我们也关注到，很多城市开始通过行政手段实施调控。其次，货币政策，包括未来的长效机制，还是希望房地产平稳，这是我们对整个周期的判断。今年下半年，有一些城市可能慢慢地往下走，从龙湖的节奏来讲，大量的货前置到上半年供出，所以上半年我们的销售非常强劲。从现在看，一些热点城市的市场热度依然比较高，包括土地市场的热度比较火爆，。相对来讲，龙湖在环渤海、长三角、华南和西部的布局供货相对比较均衡，我们会根据市场情况加快去化。

　　关于投资

　　现场提问：年初管理层曾提过，因为去年拿地比较多，今年会减缓拿地节奏。但上半年拿地超过千万平。龙湖是不是有点逆周期拿地的倾向?接下来是不是也是这个思路?

　　邵明晓：上半年我们拿地总权益面积646万平方米，销售额926亿，回款表现也比较好。主要的原因在于去年下半年，我们已预判到今年市场状况将是前高后低，所以对今年供货节奏做了相应调整，把三季度的供货都提前到了上半年。因此，整个上半年的销售非常好，恰好又赶上在我们的目标城市有合适的土地供应，所以就买下了。后面拿地节奏，我们会根据回款和整个资产负债表的情况来进行决策，我们的净负债率将控制在60%以下。

　　现场提问：怎么看待当下的土地市场?公司会不会去考虑拿自持的地，主要集中在哪些区域?龙湖的货比较集中在限价的一二线的城市，对毛利率有何影响?

　　邵明晓：龙湖一直聚焦一线和二线核心城市，择机进入到大都市圈的一些周边城市，这个策略没有变。今年上半年，我们回款、销售情况都非常好，所以抓住了一些机会，在目标城市做一些布局。从下半年来看，我们要根据市场情况相机而动。我们过去3年拿地的价格还是不错的，2016年买了770万方土地(权益口径)2015年是买了320万方土地(权益口径)。这些地，都满足了我们的25%到30%毛利这样目标。面向未来，我们还是会按照这个标准，来铺排我们的土地指标。

　　关于财务：

　　现场提问：今年龙湖第一次派发中期股息，这个政策会不会一直持续，全年派息计划是怎样的?

　　吴亚军：关于派息率，我们会考虑长期的现金流和收入状况。一旦确定了派息率及派息政策，我们会相对稳定，不会轻易下调，除非遇到特殊情况。今年中期派息后，今后会在上半年、下半年分别做派息。

　　赵轶：过去连续三年，龙湖每年提升分红比率5个百分点，2016年派息率达到35%，现在还没有确定会不会提升，但至少不会降，我们会在2017年全年业绩发布的时候确认，而且如果整个行业比较健康的话，有机会进一步往上提。

　　现场提问：今年下半年龙湖融资计划是怎么样的?

　　赵轶：下半年龙湖有一些融资计划，比如现在手里80亿元熊猫中期票据额度，在7月份成功发行20亿元，我们下半年可以有选择的在合适窗口发行剩下的60亿元。如果下半年还有美元债机会，我们可能会再申请额度。

　　明年一月份，龙湖有一笔10年期的美元债可以赎回;明年四五月份，龙湖会有20亿人民币点心债到期，这两笔债的成本都在6.75%。相信彼时，龙湖会进一步拉长账期。未来，龙湖会维持温和杠杆政策。全年净负债率控制在60%以下，整个发展基于健康的业务支撑。

　　现场提问：7月龙湖发行熊猫中期票据，起初文件显示五年期和三年期票据都是10个亿，最后我们看到五年期只有3亿募集资金，为什么会有这种情况出现?龙湖会找一个好的窗口来发熊猫债，怎么评判窗口好坏?内地abs市场，龙湖可有这方面的考虑?

　　赵轶：首先回顾整个发债过程，其中有个双向回拨机制。龙湖中期票据初始发行规模是10+10，即5年期、3年期各10亿元，但在发行过程中，监管机构赋予权利，根据市场双向流动去调整。目前国内债市整体行情一般，龙湖熊猫中期票据能发得出且成本可控，非常难能可贵。在银行间市场，只有真正优质的企业才有机会融资。关于接下来龙湖每次发行的额度不会太大，会陆陆续续把60亿的额度用完，有效期大概是两年，会给我们充裕的战略空间。

　　另外龙湖在国内的融资渠道，除了直接融资外，我们还强调开发贷融资，龙湖跟四大国有银行都有战略合作。所以龙湖不会过分依赖某个渠道，某个渠道好的时候，我们多用用。某个渠道遇到困难，或者遇到市场波动，我们就不去碰。