泰宏资本董事总经理陈志豪：商业REITs离中国还有一段距离

　　大家下午好!我的主题是“距离产生美，商业REITs离中国有多远”，这个主题有点诗情画意，放在大会的最后一个演讲也有点沉重。在早上我们听到很多嘉宾对REITs都有很多不同的看法，其实在很多年前，大家谈到REITs的时候，应该说绝大多数都觉得这是一个很好的方向，走到今天，可能更多人质疑这个REITs到底会不会有一天在中国成为一个事实。

　　刚才有一位嘉宾提到了产业园，是不是对产业园有真爱呢?这要看是不是自持。商业地产和产业地产是一样的，它需要在一定的周期有人来自持，真爱在现实的房地产产业链里面是需要钱的，为什么REITs在整个房地产的发展是非常重要的，就是因为商业地产或者是产业地颤抖需要有庞大的资金来支撑整个产业甚至城市的发展。

　　今天谈到为什么REITs是一个大方向的时候，我先回顾一下过去二十几年我在做中国房地产的投融资的一些案例，然后从这些案例来看为什么房地产信托，或者是做信托上市是将来的一个很大的方向。

　　在上世纪90年代中期，当时我在汇丰投资银行，我们做了一只5亿美元的房地产基金，投资中国的房地产，5亿美元在当时相当于是40亿人民币，当然这是一个很小的基金，但是在那时候，还是一个比较大的房地产的基金，这是为港资新世界集团做的一个基金。

　　之后在90年代我们也给它做了很多创新的融资，包括在1996、1997年做了一个强制性可换股的债券(4亿美元)，也是专门投资在中国的房地产，这是第一个案例。第二个案例是在2006年，我们给瑞安房地产做了他们上市以前和上市以后的融资，包括他们在香港2006年上市，当时上市募集了大概9亿美元的资金。

　　第三个案例是今年年初我们协助一个国内的企业，把它的商业地产包装，拿到新加坡以商业信托的方式来上市。

　　REITs本身是起源于美国，这个历史大家都非常熟悉，我就不多说。从1960年开始，美国开始了REITs整个历史的沿革，一直到1990年，KIMCO应该说是在现代REITs的历史上是一家被认为现代REITs的起步，他们现在管理的大概是100亿美元的房地产，57亿美元的净资产，85亿美元的市值。所以它的市值还比它的净资产来得更高。

　　我们来看中国目前的REITs，有人说已经有上市的REITs，有人说没有REITs。我觉得这个名称不重要，我们应该做一个原则性的区分，资产证券化是一个很大的课题。目前在国内做的REITs，从定义上是属于资产证券化的，但是不是REITs呢?

　　待会儿我们再看一下它有没有符合一般在国际资本市场上所说的REITs所必须拥有的要素。包括大家看到前海公馆也做了一个REITs，在深交所上市，也可以对比一下我们下面说的这些房地产信托应该有的本质。

　　全流通是REITs(房托、商业信托)最大的特点，你买了这个份额，它是能够流通的，我今天买了，第二天能在债券市场自由交易。同时它是永续的，它没有一个到期兑付的时间节点，它是能在交易所上市的，如果不上市很难做到全流通。

　　而且REITs还必须要有产权，这可能跟我们在国内说的很多资产证券化有很大的区别，国内我们做的很多ABS没有产权，它基本上就是一个融资的行为，就是你买了这个份额，你对这个主体本身，它没有对应一个永远的产权，对这个资产是没有所有权的。还有一个是它的股权结构，在上市的信托里面，一般它的股权结构都是很分散的，它没有一个很大的控股股东存在，同时它也不存在到期兑付的元素。而且具有稳定现金流的潜质。

　　为什么说潜质呢?当然你有稳定的现金流是最好，但是即便你现在没有稳定的现金流，也应该在中长期能够产生稳定的现金流。另外还有资产值的收益权，绝大多数的投资REITs或者是商业信托的机构投资者，或者是散户，他们追求的不单只是你能够给他的租金的收益率，而是看的总回报的概念，如果要能够得到这个总回报，你必须要有这个资产的所有权，你才能够享受这个资产增值的收益。

　　另外还有较高的公众股比例，一般在境外上市的REITs，公共或者是机构投资者所持有的股权比例大概是在65%到90%左右，原股东只需要持有10%到30%的股权比例。还有一点是开放式，很多国内看好的资产证券化，它不一定是开放式的，它可能是封闭式的。