旭辉林中：去年拿下的36个项目中，没有一块是地王

　　3月8日下午，主席林中如期出现在了旭辉2016年年度业绩会上，虽然包括主持人在内轻柔的语调让会议的现场显得”轻描淡写“的，但当旭辉于前十月便超额完成了上调20%后的年度销售目标之时就已经意味着，其今日发布的将是一份不错的业绩报告。

　　林中开场便细数旭辉在2016年的几大特点：增长快，销售金额同比增长了75%，利润和派息按年基本增长了30%;高股息，全年度折合每股17港仙，在高水平层面上维持了上市以来的持续增长;盈利强，毛利率和净利率同比都在提升;财务稳，净负债率降到了50%左右，持有现金200亿元，融资成本年利率降至史上最低点5.5%等等。

　　然而相比这些向好的数据，让一贯难以显露情绪的林中激动的或许仍然还是土地布局，”在2016年各大机构公布的包括规模、利润等榜单上，旭辉均榜上有名，但唯独没有上榜的是地王榜单，旭辉2016年拿下的36个项目中，没有一块是地王!“林中语气中透露着一丝丝的自豪。

　　早于2016年中期业绩会上，林中就表示，旭辉不会跟随地王潮，”以利润为先，不参与规模和土储竞赛“，基于此，旭辉在过去的2016年重点布局一线及强二线城市，甚至还下沉至宁波、佛山这一类的强三线城市，而后这些城市翻倍上涨的地价和房价空间让旭辉在这些城市抢占了先机，同时更是让林中坚定了”低点买地，高点卖房“的时机准则。

　　在林中看来，”买地是非常考验眼光的事情，你要比别人看的远看得深，大家看明白了拼得就是胆量，是谁愿意接受更低的利润，这不是我们旭辉去买地的条件“。

　　林中对于拿地时机看重背后是希望对土地成本的控制。业绩报告显示，2016年旭辉新增36个项目，应占权益的土地成本为131亿元，与2015年持平，但平均收购成本则由2015年的6680元/平方米下降至3700元/平方米。

　　林中介绍，旭辉2016年度毛利率由2015年的24.1%的低点回升至25.4%，除了得益于产品溢价的提高，正是对于土地成本的控制。

　　”我们希望买到地，但同时也还是希望这些土地未来都有合适的回报率，毛利率要保持在25%以上，净利率在12%以上，而土地成本对毛利率、净利率得影响是最大的，要想在一个项目省10亿成本是不容易的。“

　　因而在林中的规划中，旭辉未来将布局一线及二线城市，及一线城市的卫星城市及强三线城市。他透露，在旭辉已经布局的四大区域中未来将择机进入部分潜力城市，特别是将加大在珠三角的布局，”我们未来会在中山、东莞、惠州和深圳布局项目“。

　　林中认为，”随着一线城市从原来的开发销售阶段逐步过渡到经营持有阶段，未来销售开发的主战场在二线城市，二线城市进入了开发销售的高峰期，随着旭辉规模的扩大，我们一线城市的占比会越来越小，二线城市的占比会越来越大。“

　　值得注意的是，在规避高地价以实现有质量增长之时，旭辉将保证规模增长的诉求寄托在了土地多元化收购渠道之上。

　　林中介绍，2017年旭辉不仅将关注一线城市存量和收租项目，同时将加大并购的力度，除了在二级市场上获取项目，还将进行一二级土地的联动开发，”目前我们在武汉、郑州、青岛已经进行了部分旧城旧村一级土地的开发，届时达到出让条件会进行公告挂牌。“

　　但出乎大多数人意料的是，被问及是否会在香港进行更多的投资合作之时，林中表示，旭辉的主战场是在国内，香港市场并非是资源聚焦的区域，而之所以在香港进行房地产的投资是希望能够从中学习海外开发的经验以及助力金融机构对旭辉的评级。

　　除了土地投资和城市布局以外，融资是在这场业绩会上被讨论的更多的另一个话题。在首席财务官游思嘉看来，虽然目前国内房企融资环境有所收紧，但这种收紧只是暂时的，之前宽松的融资政策在往后将会延续。

　　游思嘉不忘指出，经过去年赎回一些高成本的美元票据以及进行对冲人民币贬值的风险调整之后，旭辉今年在境外融资方面不存在压力。此外，林中指出，预期限价城市在本年度均不会放松，因而旭辉将在加快销售节奏，减少积压，以保证持有更多的现金流。

　　以下为旭辉控股(集团)有限公司2016年度业绩会现场问答实录：

　　现场提问：2016年应占企业业绩为10亿元，2015年同期是2亿元，合营企业主要是有哪些，为什么变动会这么大?

　　游思嘉：在业绩的损益表里面，核心利润和总利润有核心和非核心的，非核心的几个项目主要是：第一个，公允值的变动，公允值里面包括投资物业的公允值的变动;第二个，有财务对冲合同的盈亏公平值的变动在里面;第三个，有净汇率的亏损，这些有时候会多，有时候会少。