旭辉林中：去年拿下的36个项目中，没有一块是地王

　　一线城市这几年项目比较难做，为什么难做呢?因为面粉和面包的价格是一样。所以一线城市毛利率高不仅仅是看静态毛利率，你可能五年开发毛利率高一些，我们还是要从动态来看，我们是看投资回报率，毛利率和周转率之间有一个平衡。

　　二线城市毛利率并不低，二线城市有一些项目毛利率还是比较好，旭辉的毛利率基本上维持在25%以上，逐步向30%的毛利率靠拢，这是旭辉在毛利率上的策略。

　　这个策略背后有几个重要点：第一个，控制买土地的价格。第二个，不断提高产品的溢价能力。第三个，有效的成本管理，包括对建安成本、费用成本的管理，这些就可以支撑我们毛利率的不断改善。

　　现场提问：刚才提到公司会在今年有更多的并购机会，目前已经有在洽谈的项目吗?在融资方面，除了在银行融资这个渠道以外，还有其他的融资方式吗?

　　林中：第一个，并购是未来旭辉的一个很重要投资方式，旭辉未来投资的多样性不是光靠在公开市场举牌，包括二级市场的并购，包括一、二级土地联动开发。因为有很多项目在并购中，我们不方便透露，但是一旦达到披露标准我们就会披露。

　　第二，关于旧城改造和一、二级联动开发，每一个城市的情况不一样。我们最近几年做了很多一、二级土地联动开发，土地熟化、旧城改造，和当地开发商合作，我们主要是在武汉、郑州、青岛、济南这些二线城市做，随着这些土地达到招拍挂条件，摘完牌以后我们就会公告。这些属于单纯的土地熟化，工厂改造，还有村镇改造。

　　游思嘉：旭辉的融资一般是和我们的业务发展紧密配合的，我们这么多年的融资都是按照需要来做的。今年国内公司债方面暂时有所收紧，长远来看国内企业债券融资在前几年开放以后，趋势上会继续开放，我觉得暂时收紧只是短期的停顿。

　　对于旭辉来讲，除了国内有公司债的发行以外，我们现在在五大银行，再加上主要的股份制银行都有很多总对总的客户关系，我们的年度授信现在超过700亿人民币。

　　刚刚我们进行财务阐述的时候，我们还没有还的银行融资很少，如果今年我们还需要融资，银行可以提供不错的支持。境外方面，我们今年年初的时候已经把境外今年到期比较高的债务赎回了，今年境外没有任何的再融资压力。虽然今年融资环境比去年稍微收紧，但是对公司来讲还是比较宽松。