旭辉林中：去年拿下的36个项目中，没有一块是地王

　　2016年公司核心利润和总的净利润的差别不算太多，原因有几个：第一个，公平值方面有别于几年前，公平值基本上变动不大;第二个，受汇率的影响，以前是亏损，2016年通过融资对冲把亏损减少了，这也是多个非经常性因素所导致的结果，2015年的差别其实更大，核心加非核心的总利润是少于核心利润的，2016年是差不多的情况。

　　关于合营企业的业绩情况，我们所有合营企业是非并表的地产开发项目，我们最早是在三年多以前开始做非并表合营的项目，这些项目去年基本上有比较多的项目开始进入业绩的结转期，以前都是有费用支出，所以在会计上有亏损。但是今年有一个比较大量的增幅，主要是这一批合营项目开始有利润的贡献，它虽然没有并表，但是它在这条线里面是正数的贡献。

　　因为我们公司除了有并表项目以外，还有很多非并表项目，这些非并表项目一旦过了三年以后会陆续提供利润，所以包括并表的，包括确认收入，还有合营，还有联营公司业绩方面这两部分都会有增长。

　　现场提问：公司曾说过要少买地，2017年的买地预算大概是多少?2017年1月份有一块地在香港获得，未来公司有没有更多进入香港的计划?公司首次进入的宁波、佛山、济南、三亚这四个地方的规划是什么样的，屯地和在建项目是多少?

　　林中：今年买地预算是基于我们650亿的销售目标，我们买地的权益部分大概是200亿，在买地总金额中权益比重占了60%，所以买地的合同金额应该在350亿左右。我们今年超额完成650亿元的销售目标是大概率事情，如果能够超额完成这一目标，我们买地的金额也可以随之增加。

　　其次，买地主要是要看机会，因为旭辉买土地还是非常准，要看城市、看板块、看周期。我们年初在佛山收购了几个项目，一块地的楼面价是1300元/平方米，另一块地楼面价是1500元/平方米，而今年在旁边同样的土地楼面单价为5500元。

　　所以我们要抢先在别人还没买之前就要进入这个板块，否则大家都看明白就没便宜的土地可以拿了。当时我们认为那个时候进佛山是比较好的，因为广州还没有开始热，广州热了佛山还没有热，但是广州后面会热，所以我们在佛山整个房价、地价启动之前进去了。

　　第二个判断是三亚，去年除了和恒基收购三亚项目以外，我们在海南还有几个项目，具体信息要等签了合同以后才会公告。

　　我们看到海南的市场在发生变化，包括三亚、海口。以前海南是一个第二居所的市场，旅游度假为主。现在因为北方雾霾很厉害，现在很多北方雾霾比较严重区域的中产阶级开始去海南买房子，且不是作为短期度假，而是作为长住，一年住四个月。所以这种需求量和客户市场发生了变化，是对海南这个市场根本性的变化。1、2月份海南市场就明显好转，我们在这之前合作进去，和恒基这个合作的项目拿的也是比较便宜。

　　第三个，宁波也是在低点的时候进去的。我们认为杭州的房地产市场空间还有，目前的板块中，宁波、绍兴的房价会随着中心城市的回调而回调，但是他们的节奏会比热点一线城市慢半拍，所以这半拍的时间内是我们买地的时间点。

　　我们还有两个正在洽谈的合作项目比现在拍卖的价格要便宜很多，所以买地是非常考验眼光的事情，你要比别人看得远，要比别人看得深，大家都看明白了拼的就是胆量，拼的是谁愿意接受更低的利润，这不是我们旭辉去买地的条件。

　　我们希望买到地，但还是希望这些土地未来都有合适的回报率，毛利率要保持在25%以上，净利率在12%以上，因为土地成本对毛利率、净利率影响是最大的，都是以亿元为单位计算的成本，一块地动辄十亿，几十亿，要想一个项目省10亿成本是不容易的，所以土地成本对毛利率的影响比较大。

　　内房企来香港市场我们不好评论，但从旭辉来讲，我们的主战场在国内。香港2015年我们收购了一个项目，今年也会合作一两个项目，但是毕竟不属于我们的重点区域。重点资源聚焦在国内，因为国内市场才是我们聚焦的重点，但香港也还是要有项目，因为香港也是中国的一线城市。

　　第二个，我们在香港还是要有一些项目开发，主要是来学习海外开发的经验，更有助于金融机构对旭辉的评级，因为如果在海外有比较多的优质资产，旭辉的金融评级，金融机构的信誉会更好，融资成本会更低。

　　但是你不会看到旭辉拿几百亿投资香港，香港毕竟不在我们目前重点投资范围内。

　　现场提问：刚刚说到今年比较看好二线城市，具体哪些城市会先进入?现在二线城市的限价是什么情况，怎么看二线城市今年楼价的增长?

　　第二个，刚刚说会加大在北京和上海出租物业的收购，具体是比较看好写字楼还是长租公寓，还是什么类型的资产，有没有在谈的，这一块的预算是多少?

　　第三个，今年人民币比较稳定，外汇对冲会不会继续做，你们在外汇损失方面的判断是什么?