旭辉林中：去年拿下的36个项目中，没有一块是地王

　　林中：我们还是比较看好二线城市，因为一线城市的市场已经从原来的开发销售阶段逐步过渡到经营持有阶段，所以一线城市的土地供应量会不断的减少，而且新的地价会比较高，那些地都要做改善型产品。

　　未来销售开发的主战场在二线城市，二线城市进入了开发销售的高峰期，随着我们规模的扩大，我们一线城市的占比会越来越小，二线城市的占比会越来越大。

　　这是一个发展的规律，因为一线城市比二线城市快五到十年的开发周期，长三角二线城市我们基本上布局完了，我们有七个城市，上海、南京、杭州、苏州、合肥、无锡、宁波。环渤海湾我们有北京、天津、青岛、济南、沈阳。从环渤海湾来看，今年、明年我们会进石家庄，北京、石家庄、河北。中西部我们已经布局武汉、长沙、重庆、郑州，未来会看成都、南昌这些地方。

　　特别是在2017年我们会加大珠三角地区的布局，广州、佛山，我们未来会在中山、东莞、惠州、深圳有项目。从未来来看，未来几年中国比较好的二线城市，人口在500万以上的省会单核城市，有人口导入能力的，我们基本上会进去布局。包括西南的昆明、南京、贵阳，包括西北的西安、太原。但是我们基本上每年会维持两到三个进入新城市的节奏。

　　关于二线城市的限价，去年我们总共进入了16个城市，一线城市和二线城市因为房价涨得太快进行了调控。从目前来看限价执行得比较严格，我相信今年现价也不会结束。

　　从最近公布的房价价格，房价环比基本上不增长，增幅很小，个别城市还有增长，但是增长不那么大了，房价同比增长的幅度也在下降，整个市场会走向更健康的阶段。

　　房价不增长应该是今年全年的主基调，在一线和热的二线城市，但是土地会相应的增加，包括总理在两会上也讲了对一些热点城市的住宅类土地供应量会增加，土地市场在加温，所以土地市场会迎来一波机会。因为有的城市地价已经降了，有的还没有降，但是没有超过以前的热度，如果没超过以前的热点，你不降价就等于少付了一年半的利息。

　　第三个，北京、上海的核心持有物业，从我们内部优先选择来看，是核心地段的商业办公楼，比如说上海内环线的地铁上盖项目，这些我们基本上都会买，像北京像四环以内的地铁上盖项目，我们叫核心区域的商业办公楼。第二个是长租公寓，第三个是商业，第四个是酒店。我们的选择顺序是按照这个来选择的。

　　说到汇率对冲的问题，因为我们现在汇率已经锁定了大部分，如果今年有合适的机会，我们会剩下没有锁定的汇率锁定，但是我们会权衡下成本的问题，我们希望用低成本，或者没有成本的方式锁定汇率。

　　人民币汇率现在大家都看得非常稳，像去年年初很恐慌的情况不会再出现，但是有合适的对冲工具，低成本对冲工具我们还会做，因为我们还有境外借款没有进行汇率对冲，所以我们还会进一步进行汇率对冲工作，剩下20%会以合适的方式，更低的成本把汇率风险规避掉。

　　现场提问：买办公楼有没有什么预算一栋多少钱?

　　林中：没有预算，还是要看机会，在我们负债率可接受的范围内才会买。我们买了的项目你们可以看到公告，过段时间就可以看到一些新项目的公告。

　　现场提问：旭辉未来的发展节奏会是什么样?会做到多大的规模?

　　刚提到的香港的两个合作项目是自己拿地吗?那是什么类型的项目?投资预算是维持在行业的平均水平，还是会随着市场的热度增加?对今年毛利率有没有目标?

　　林中：无论是国内，或者是香港的收购，没有发生的事情我们不会做太多的评论，我们做了的就会发公告，还在谈的过程中我们就不披露。我讲的500亿魔咒不是一个企业的天花板，500亿、1000亿、以前是300亿，很多企业碰到这个关口的时候都比较难顺利的跨过去，或者会徘徊两三年，你要做好各种各样的准备。第一，你要有正确的战略。第二，你要有很强的战略执行力。第三，你要踏准行业周期，你就容易跨过这个关口。

　　未来几年旭辉是持续、稳定、有质量的快速增长期，我相信未来几年我们还是能够维持复合增长率比较高的水平。如果要具体说目标是多少，我觉得6000亿之前是不可能碰到天花板，这是就行业规模来讲。所以我们不会有一个终极目标，未来五年我们还是会有个比较快的增长，6000亿之前一个企业的增长速度基本上不会停滞不前。

　　第二个，关于香港的投资，每一个企业的战略不一样，我觉得还是取决于企业的战略。从旭辉来看，旭辉是一个内房股，所以旭辉主要的资源，至少90%以上的资源会集中在内地，不会太多的投在香港。但是香港也有投资，因为从整个财务角度，从有利于金融评级，以及信誉的角度，从学习的角度我们都应该在香港这个市场上尝试投资和开发，为我们旭辉下一个五年国际化做准备。

　　关于业绩锁定率和毛利率的问题，我认为未来两年旭辉的毛利率还是稳中有升的，因为这个和获取土地成本有很大的关系。如果土地拿多了，你的毛利率压力就会非常大，我们为什么不断控制投资的精准性，二线城市的毛利率并不会比一线城市低。