掌柜解读：近期涉房新政”四大天王” 购房者一读便懂

　　图上一目了然，大户型减税减得多，二套房减得多，典型的改善型需求利好政策。不过三套房方面政策还是很严格的，没有任何松口。

　　为什么说是最近最大的红包?

　　《通知》原文显示：政策自2016年2月22日起执行。凡是于2016年2月22日及以后到税务机关申报缴纳房地产交易契税、符合《通知》规定税收优惠条件的，均可享受优惠税率。

　　这意味：购房多年但尚未办证的武汉市民可以享受本轮税费红利!

　　这个做法与新老房产交易政策交接，采用“新人新办法、老人老办法”完全不同。

　　有投资客朋友表示：晚办证，豪宅税没了，契税优惠了，拿着万把块办证的钱在手里放几年，比早早交给税务机构要划算。同时，减税优惠时间多久?不好说，但肯定有时限。本轮救市完毕楼市回暖后这些优惠有可能取消。

　　也就是说，购房多年但尚未办证的普通购房者不妨趁此良机赶快把不动产权证办了，地税增加收入，普通购房者也保证自身的房产安全。如果购房者在入住后不能取得房地产权证，其所购的房屋所有权尚处在一种不确定的状态，遇到拆迁、交易的时候会出现麻烦。

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　　最深远但不引人注目：土地出让制度调整

　　2月2日，四部委(财政部、国土资源部、中国人民银、银监会)共同下发《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》，规范土地储备和资金管理。

　　22日，相关报道陆续跟进，整体来看，房地产业内热业外冷。

　　财综〔2016〕4号全文较长，涉及方面较多。究其核心，禁止城投公司插手土地储备工作，禁止利用土地找银行贷款，堪称史上最大土地出让制度调整。

　　本轮土地出让制度调整实际上与中央供给侧改革、去库存的大政方针紧密相关。

　　为什么房价高呢?其中一个重要的原因是地价贵。

　　绿地光谷东的拿地楼面价是4千，那么开盘价基本得上万，否则开发商从财务角度来计算会亏本。

　　地价为什么高呢?如何降低地价呢?

　　这从土地开发的收益分配的角度来看，目前，土地开发工作多有地方政府部门联合房地产公司共同进行，双方职能界限比较模糊。土地开发和建设的工作，一般都是由房地产公司进行。此类房地产公司一般叫做“XX城投”，顾名思义，主要业务就是城市开发与投资，往往具有国资背景。开发方式是：城投公司拿没有开发的“生地”作抵押，在银行拿到贷款之后，做土地整理，将整理好的“熟地”进行“招拍挂”，以此获得土地出让的收入，再把过去的债务还掉。

　　在这种模式下，城投公司与政府事先约定好收益分配比例，有实力的城投公司可以分走了很大一部分土地出让收入，有的甚至拿走7成，政府只留3成。也就是说，原有模式下，土地开发依赖房地产公司，大量的收益落入房地产公司，政府的土地储备机构缺乏自主获利能力。

　　本轮四部委的新规要求，“每个县级以上(含县级)法定行政区划原则上只能设置一个土地储备机构，统一隶属于所在行政区划国土资源主管部门管理，性质是公益一类事业单位。”

　　“土地储备工作只能由纳入名录管理的土地储备机构承担，各类城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作。”

　　这也就是禁止城投公司再参与土地一级开发。理清土地储备机构职能，这样才能激活土地储备部门的自主创收能力。同时，少了城投公司这一个“中间商”，土地出让价格有可能降低，开发商拍地成本降低，房价才有下降的可能。

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