掌柜解读：近期涉房新政”四大天王” 购房者一读便懂

　　2016年2月决策层涉房新政频发，包括：两成首付、契税营业税优惠、土地出让制度调整、多校划片、公积金利率上调、拆迁补偿办法修订等。

　　前四条可谓近期涉房新政中的“四大天王”，值得武汉房地产中购房者重点关注。

　　最受关注最到位：两成首付

　　2月2日，央行颁布个人住房贷款新政，房贷首付比例最低可降至两成。

　　这是央行等部委继“3·30新政”“9·30新政”之后，在近12个月时间内第三次下调首付比例。

　　根据央行新政，在不实施限购措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付比例调整为不低于30%。由此，2008年开始、2010年结束的“两成首付”重出江湖。

　　简单解读，武汉购房者，首次购房，是普通住宅(容积率大于1.0同时面积小于144平米)，首付最低两成，如果买的是第二套房，有贷款的最低三成首付。

　　自此，由于全国46个限购城市，仅剩5个城市(北京、上海、广州、深圳、三亚)没有取消限购。也就是说，这基本是个全国性政策。

　　两成首付政策，准确说是“最低两成首付”政策，尽管备受关注，实际对武汉购房者的影响不大。

　　因为二成首付新政的重点，不是一线城市和二线热点城市，而是高库存压力下的三四线城镇。

　　由于对一二线城市的购房者影响不大，因此网上有些“然并卵”的论调，比如说“你不要首付，穷人也还不起房贷啊”、“首付两成没用，房价两成还行”这样的调侃，也就可以理解了。

　　目前，中国银行、农业银行、民生银行已经落地最低两成首付政策。

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　　最及时最大红包：契税营业税优惠

　　2月19日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合下发了《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》。

　　对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

　　政策听起来似乎挺复杂，只是1张图就可以看明白，在武汉交通广播电台听节目，大家看不见的话，可以百度“房掌柜”+“买房契税营业税优惠落地武汉 政策红包隐藏一大玄机”其中几个字来找房掌柜的原创稿件来了解。

　　图上一目了然，大户型减税减得多，二套房减得多，典型的改善型需求利好政策。不过三套房方面政策还是很严格的，没有任何松口。

　　为什么说是最近最大的红包?

　　《通知》原文显示：政策自2016年2月22日起执行。凡是于2016年2月22日及以后到税务机关申报缴纳房地产交易契税、符合《通知》规定税收优惠条件的，均可享受优惠税率。

　　这意味：购房多年但尚未办证的武汉市民可以享受本轮税费红利!

　　这个做法与新老房产交易政策交接，采用“新人新办法、老人老办法”完全不同。

　　有投资客朋友表示：晚办证，豪宅税没了，契税优惠了，拿着万把块办证的钱在手里放几年，比早早交给税务机构要划算。同时，减税优惠时间多久?不好说，但肯定有时限。本轮救市完毕楼市回暖后这些优惠有可能取消。

　　也就是说，购房多年但尚未办证的普通购房者不妨趁此良机赶快把不动产权证办了，地税增加收入，普通购房者也保证自身的房产安全。如果购房者在入住后不能取得房地产权证，其所购的房屋所有权尚处在一种不确定的状态，遇到拆迁、交易的时候会出现麻烦。

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　　最深远但不引人注目：土地出让制度调整

　　2月2日，四部委(财政部、国土资源部、中国人民银、银监会)共同下发《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》，规范土地储备和资金管理。

　　22日，相关报道陆续跟进，整体来看，房地产业内热业外冷。

　　财综〔2016〕4号全文较长，涉及方面较多。究其核心，禁止城投公司插手土地储备工作，禁止利用土地找银行贷款，堪称史上最大土地出让制度调整。

　　本轮土地出让制度调整实际上与中央供给侧改革、去库存的大政方针紧密相关。

　　为什么房价高呢?其中一个重要的原因是地价贵。

　　绿地光谷东的拿地楼面价是4千，那么开盘价基本得上万，否则开发商从财务角度来计算会亏本。

　　地价为什么高呢?如何降低地价呢?

　　这从土地开发的收益分配的角度来看，目前，土地开发工作多有地方政府部门联合房地产公司共同进行，双方职能界限比较模糊。土地开发和建设的工作，一般都是由房地产公司进行。此类房地产公司一般叫做“XX城投”，顾名思义，主要业务就是城市开发与投资，往往具有国资背景。开发方式是：城投公司拿没有开发的“生地”作抵押，在银行拿到贷款之后，做土地整理，将整理好的“熟地”进行“招拍挂”，以此获得土地出让的收入，再把过去的债务还掉。

　　在这种模式下，城投公司与政府事先约定好收益分配比例，有实力的城投公司可以分走了很大一部分土地出让收入，有的甚至拿走7成，政府只留3成。也就是说，原有模式下，土地开发依赖房地产公司，大量的收益落入房地产公司，政府的土地储备机构缺乏自主获利能力。

　　本轮四部委的新规要求，“每个县级以上(含县级)法定行政区划原则上只能设置一个土地储备机构，统一隶属于所在行政区划国土资源主管部门管理，性质是公益一类事业单位。”

　　“土地储备工作只能由纳入名录管理的土地储备机构承担，各类城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作。”

　　这也就是禁止城投公司再参与土地一级开发。理清土地储备机构职能，这样才能激活土地储备部门的自主创收能力。同时，少了城投公司这一个“中间商”，土地出让价格有可能降低，开发商拍地成本降低，房价才有下降的可能。

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　　最揪心最复杂：多校划片

　　教育部办公厅下发了《关于做好2016年城市义务教育招生入学工作的通知》，明确提出在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方，根据实际情况积极稳妥采取多校划片。

　　所谓“多校划片”，就是将热点小学、初中分散至每个片区，确保各个片区之间的大致均衡，根据适龄学生的人数、学校分布、所在社区、学校规模、交通状况等因素、科学的划定片区范围。

　　实际上，2014年5月，湖北省小升初新政中要求：热点初中要纳入“多校划片”招生，即某一片区不止对口一所初中。

　　湖北省内黄石、黄冈、荆州、咸宁等部分城市热门公办初中，已经开始实施“多校划片”政策，而武汉的硚口区、东西湖区也在试行“多校划片”。

　　2015年5月31日，武汉十一初中、六十四中试点“多校划片”招生试点。这意味着小学毕业生不光可以通过电脑摇号读武汉部分“公参民”( 公办学校参与举办的民办学校)初中，更有机会通过摇号入读优质公办初中。

　　热门初中实行多校划片招生，可以降低择校热，推进区域均衡，为非学区房内的普通家庭子女入读优质初中打开一扇窗，彰显有教无类的教育初衷。

　　有舆论认为：“你的学区房可能要白买了”。

　　这种言论或许过于危言耸听。

　　从新广告法的角度，目前是不存在学区房的，实际上教育部门在年4月左右，根据片区入学生源情况划分学区，有些房可能上一年有学位，下一年就因为政府规划而失去学位了。

　　一些过去的知名学区房，由于小区入驻增加，后期适龄儿童无法入读重点学校的比比皆是。另外一方面，由开发商主导的知名小学进入小区开设分校等行为，如果由于多校划片影响，开发商和业主的反对也会对教育部门划片产生影响。

　　因此，政策一定是缓慢推进的，是渐变的，无需太多担心。

　　真正值得担心的是，有书读。在后湖地区已经有楼盘由于区域学位不足遭遇停止审批。

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