泰宏资本董事总经理陈志豪：商业REITs离中国还有一段距离

　　为什么开放式是一个很重要的元素呢?因为REITs主要就是在组建一个平台，使你这个平台以后能扩张你的资产的规模，如果是封闭式的话，这个目的就很难得到释放。还有一个是资本市场，这是机构投资着看REITs值不值得投，就要看你这个团队有没有办法营造一个很好的投资故事，使得资本市场能够觉得你是一个将来被追捧的房地产信托。

　　最后要提一点，我们在国内提到信托，一提到信托就想固定收益是多少，但是我想提的是，在国外我们说的这种房地产信托、商业信托，它指的并不是一个固定收益的工具，而是一个纯股权类的投资。

　　现在在境外资产证券化分两种，一种是房地产信托，一种是商业信托。房地产信托是资产必须是已经有稳定的先进收益的房地产，商业信托涵盖有房地产，它也涵盖其它的行业，包括发电、收费公路，甚至高尔夫会所、旅游景点等等，它都能够以商业信托的方式来上市。

　　我说一下房托和商业信托的基本区别，房托基本上你的资产是已经成熟的，90%以上是要成熟的，负债率不能高于45%，每一年你必须把90%的可派的收益分派给这个份额的持有人。

　　商业信托就没有这些比较硬性的条件，从法律的角度，负债率没有上限，也没有规定说成熟的资产跟开发建设的资产之间的比例，当然这个市场是有要求的，一般在市场上商业信托如果以房地产来做，75%的资产最好是成熟的资产，另外25%是开发类型的资产，这个特点是它的灵活性，这在房地产信托里面是做不到的。

　　这一页讲的功能和优势，前面已经讲了很多，今天早上也有一些嘉宾说，我在国外能把我的资产以2%的收益卖掉，为什么要做这种创新的方式来做融资?这是今天早上第一个观点，第二个观点是觉得要付7%的成本不划算，第三是觉得国内的种种的税负使得REITs无法落地。

　　我在这里也回应一下这三个观点，同时提出我自己的想法。

　　首先以2%的收益率把你的资产卖掉，我觉得不是每一个资产都有人愿意买的，2%的收益的资产肯定是在超一线城市核心区域的核心资产，你能够做到2%的收益率把你的资产处置掉。现在可能有人愿意买，比如说有很多的私募基金愿意来买这样的资产，但是明天是否还是会有人以这么高昂的价格来买呢?这个很难说，因为基本上国内的资产价格跟它的资产价值是有很大区别的。

　　第二方面，7%值不值得?这要从另外一个角度来看，不是每一个资产到境外上市都需要7%的回报率，这个我觉得是一个误解，境外的资本市场看的是总回报，一般对这种成熟信托的上市在10%到12%，组成部分有稳定的租金收益率，也有资产增值的部分。

　　第三方面讲到税务，国内的房地产就有这么多的税负，你做不做REITs，它都有这样的税负，这跟REITs没有太大的区别，当然我们希望国家能够出台一些对REITs有帮助的税务政策，这肯定是大家都期望的，但是不一定是把所有的税都减免掉了你才能做REITs，包括很多在新加坡上市的保险，在新加坡把美国的资产拿到新加坡以信托上市，它也没有任何税务的优惠，这是我对一些想法或者意见的回应。

　　最后做一个总结，分享一个观察，十几年前，甚至20年前我在做投行的时候，很多的开发商觉得在国内的渠道已经够了，也不需要在国内上市，也不需要到香港上市，他们觉得所付出的时间成本代价太高了，绝大多数这一类的房地产开发商，他今天都不是最令人瞩目的，最令人瞩目的都是那些付出代价、付出时间和精力来在金融上创新，为自己找更多资金渠道的房地产企业。

　　今天的分享就到这里，谢谢大家。