临近年末,大家都在作总结,回顾过往,展望将来。对于上海房地产市场的总结分析文章,各个媒体也早已铺天盖地,离不开那几个关键词——“调控”、“地王”、“盘整”。目前比较一致的结论,在11.28新政之后,信贷极度收紧,新房预售价格管控严厉,市场正式步入调整期。
在这个背景之下,很多人都在问,明年的市场你怎么看?如果上海住宅市场将面临调整,那么会调整多少呢?
看到今天的主标题,很多吃瓜群众不禁疑惑,巍立不是一直号称属于理性看多派吗,怎么也承认明年楼市要跌?
别急,慢慢往下读完,你自然会懂。
目前的政策已是高压极限
对于3.25沪九条、11.28新政,不用巍立再来逐一解读了,有关部门主要还是为了响应中央防止资产泡沫、遏制过多资金流入楼市的基调来调控上海市场。目前从解决规避限贷政策、严格叫停首付贷融资、提高首付比例等等措施已经是将购房信贷政策提到历史最严水平。有过贷款记录即视为二套,虽然购买普通住宅能贷款5成,但事实上,市场上成交的已经绝大部分属于非普通住宅。
首付7成购房,这几乎是全世界最严厉的购房贷款政策了。
2016年12月,全市一手住宅成交均价为44000元/平方米,按照购买一套主流房型100平方米计算,购房预算需要从132万提高到308万,瞬间需要多支付176万元,相当于上海平均工资年收入的23倍。这还是理论数据,实际对于改善人群来说,需要拿出的更多的自有资金。本月新开的住宅项目,面临的购房客户流失,主要就是倒在“二套房”认定标准上,而且接力贷已经在各银行叫停。
和身边很多潜在购房朋友作了交流,面对这样的新政,改善客户表示很受伤,超自净刚需客户表示依旧买不起。一部分朋友选择了观望,因为至少当前售楼处已经很少有抢房的人群,各区房产交易中心也不再人头攒动;还有一部分坚定出手的朋友,毅然会选择全款买房,不再贷款,当然这样的“土豪”,毕竟只是少数。
这样的调控措施,自然防范了高杠杆的金融风险,问题是面对市场的超刚性入市需求,大量资金会沉淀其中,而原先是银行超优质产品的房贷金额会大幅下降,巍立预计明年上半年会出现较大业绩衰退的未必是房企,而是在本轮快速上扬行情中迅速做大资产包的各大银行。
对于中央层面的信贷政策放松,巍立持偏悲观预判,小伙伴们也不用幻想在2017年会有任何实质性放水动作了。因为美联储已经正式加息,而欧洲、日本也相继结束货币宽松政策,过去两年的货币外部环境已经发生了变化。
没有在11.28新政前购房的朋友们,对不起,你将持续面对购房的高准入门槛,除非你手上持有足够的现金,或者你的二手旧房能在低迷期中顺利出手,否则你即使面对优惠价格也有心无力。
目前“被二套”的购房者大概占到市场40%的比例,而随着二手房交易的继续萎靡,市场观望情绪加重,后续的延缓买房的比例会更加加大。同时对于这部分客户来说,房价下跌不是购买动因,因为下跌之后,他们本身购买力也会下降,其原有的房产出售价降低了。
但对于银行来说,巍立真不看好按照当前的贷款政策,会严格执行超过半年以上。
紧到无法再紧的政策,在执行一段时间后,往往还是会松弛一下。
对于购买能力的限制会贯穿2017全年,而执行层面的放松会从明年下半年开始从其他各个渠道渗透。
市场面对调控高压的历史回顾
市场面对多年的调控,确实产生了耐药性。
3.25新政后,巍立也参加了多场业内讨论会议,对于后市发展大家各执一词,其中有言论就称上海市场好比打不死的小强,在多年的宏观调控中越挫越勇。确实,我们看一下这10年的楼市成交发展轨迹,在遭遇金融危机的2008年,在限购、房产税重拳出击的2011年,包括我们还记忆犹新的2014年,市场的成交量虽然同比上年大幅下挫,但是价格依然保持坚挺。
不过,各位小伙伴注意,坚挺的是年度均价,并不是单月成交均价,在面对全球金融海啸危机的2008年,上海楼市的月成交价格下跌了10个月,从2008年的5月一直盘整到2009年的3月,而最近一次的月度房价调整则几乎维持了一年半左右,从2011年3月一直到2012年9月。