王巍立：2017年，上海楼市会回调多少？

　　过去的2015和2016年全市一手住宅总成交接近2800万方，相当多的需求已经提前释放，目前的信贷政策严于2010和2014年的调控周期，而潜在需求也处于历史高位，所以巍立推测，11.28新政颁布前的当月成交均价即是后续一整年的最高成交均价，价格回落的周期将维持在10个月至15个月之间。即从时间点上判断，2017年的9月—11月，会出现全市住宅成交的月度房价低点。

　　那么这个低点可能会“跌”到多少呢?(注意：低点是指住宅月度成交均价的变化，非全年价格涨跌，也非单个楼盘涨跌)

　　价格回调的底线在哪里?

　　2016年全年的成交均价为39115元/平方米，环比去年上涨25%，而2017年的年度均价将不会低于这个价格，甚至可能出现微涨。因为由于16年10月份之后的行政干预，大量的中高价项目被延迟开盘，或者无法开盘，这些项目将不得不转为明年上半年入市，开盘后对于均价拉升有很大干扰。

　　从成交量比重来看，2017年的三、四季度会优于上半年，所谓的明年上半年出现有价无量，而下半年则有量无价。无法出现量价齐升的状况。而之前巍立指出，2016年的11月成交均价为短期高点，房价为45154元/平米，后续开始一路盘整，虽然每月相比前后会有价格起伏，但已经很难超出这个单价。而且市场的调整会把之前涨得过快的区域和板块实现价格回落，回调到之前6个月的市场水准。再参照2017年全年均价依然会高于2016年度均价，则出现月度低点的均价范围为37500—38400元之间，即月度均价会最大回落17%。

　　但千万记住，月度成交均价不等于你计划购买的楼盘房价，同一板块、同一小区不会出现这么大的价格调整。然而在市场的情绪推动和房企出货完成指标的压力之下，相同项目的价格调整幅度相对于高点也会有10%以内的空间。其实当前能够批到预售证的项目，不少价格已经离房企心理价位相差了不止10%，当然所谓的“房价”永远是市场成交说了算。

　　房企想卖多少，和二手房东想挂多少一样，并没有太大意义，一切要看市场。

　　我们研究价格涨跌，也不会去看那些无意义的水分，就好比调控之前，所有人都告诉周浦要卖8万、新江湾卖12万、新静安要卖20万，那么现在呢?

　　读到这里，大家又要问了，那么王老师，你还是看空了?

　　非也，非也。

　　上文分析的是明年市场调整的判断，并非对于后市一蹶不振的悲观，而且对于每一个项目来说，由于位置差异、产品差异、装修差异等因素，本身就会有不止10%的价格差别，明年购房者会买到一个相对低的价格，但未必是一个相对好的产品。而且巍立一直论定，全年均价不会出现回落，而房地产交易对于绝大部分普通人来说，是一个长周期，持有时间会在3—8年，从未来几年的市场发展情况分析，单月环比的价格涨跌不影响长期持有上海住宅的保值收益。

　　在16年末入手的朋友们不必担心高位站岗，而迟迟没有入手的朋友们，现在政策之手、信贷之手在帮你按住魔都房价这头猛兽，你还要犹豫多久呢?

　　那些有房票、有贷票的小伙伴们，你们明白在2017年应该怎么做了吧。