王巍立：2017年，上海楼市会回调多少？

　　临近年末，大家都在作总结，回顾过往，展望将来。对于上海房地产市场的总结分析文章，各个媒体也早已铺天盖地，离不开那几个关键词——“调控”、“地王”、“盘整”。目前比较一致的结论，在11.28新政之后，信贷极度收紧，新房预售价格管控严厉，市场正式步入调整期。

　　在这个背景之下，很多人都在问，明年的市场你怎么看?如果上海住宅市场将面临调整，那么会调整多少呢?

　　看到今天的主标题，很多吃瓜群众不禁疑惑，巍立不是一直号称属于理性看多派吗，怎么也承认明年楼市要跌?

　　别急，慢慢往下读完，你自然会懂。

　　目前的政策已是高压极限

　　对于3.25沪九条、11.28新政，不用巍立再来逐一解读了，有关部门主要还是为了响应中央防止资产泡沫、遏制过多资金流入楼市的基调来调控上海市场。目前从解决规避限贷政策、严格叫停首付贷融资、提高首付比例等等措施已经是将购房信贷政策提到历史最严水平。有过贷款记录即视为二套，虽然购买普通住宅能贷款5成，但事实上，市场上成交的已经绝大部分属于非普通住宅。

　　首付7成购房，这几乎是全世界最严厉的购房贷款政策了。

　　2016年12月，全市一手住宅成交均价为44000元/平方米，按照购买一套主流房型100平方米计算，购房预算需要从132万提高到308万，瞬间需要多支付176万元，相当于上海平均工资年收入的23倍。这还是理论数据，实际对于改善人群来说，需要拿出的更多的自有资金。本月新开的住宅项目，面临的购房客户流失，主要就是倒在“二套房”认定标准上，而且接力贷已经在各银行叫停。

　　和身边很多潜在购房朋友作了交流，面对这样的新政，改善客户表示很受伤，超自净刚需客户表示依旧买不起。一部分朋友选择了观望，因为至少当前售楼处已经很少有抢房的人群，各区房产交易中心也不再人头攒动;还有一部分坚定出手的朋友，毅然会选择全款买房，不再贷款，当然这样的“土豪”，毕竟只是少数。

　　这样的调控措施，自然防范了高杠杆的金融风险，问题是面对市场的超刚性入市需求，大量资金会沉淀其中，而原先是银行超优质产品的房贷金额会大幅下降，巍立预计明年上半年会出现较大业绩衰退的未必是房企，而是在本轮快速上扬行情中迅速做大资产包的各大银行。

　　对于中央层面的信贷政策放松，巍立持偏悲观预判，小伙伴们也不用幻想在2017年会有任何实质性放水动作了。因为美联储已经正式加息，而欧洲、日本也相继结束货币宽松政策，过去两年的货币外部环境已经发生了变化。

　　没有在11.28新政前购房的朋友们，对不起，你将持续面对购房的高准入门槛，除非你手上持有足够的现金，或者你的二手旧房能在低迷期中顺利出手，否则你即使面对优惠价格也有心无力。

　　目前“被二套”的购房者大概占到市场40%的比例，而随着二手房交易的继续萎靡，市场观望情绪加重，后续的延缓买房的比例会更加加大。同时对于这部分客户来说，房价下跌不是购买动因，因为下跌之后，他们本身购买力也会下降，其原有的房产出售价降低了。

　　但对于银行来说，巍立真不看好按照当前的贷款政策，会严格执行超过半年以上。

　　紧到无法再紧的政策，在执行一段时间后，往往还是会松弛一下。

　　对于购买能力的限制会贯穿2017全年，而执行层面的放松会从明年下半年开始从其他各个渠道渗透。

　　市场面对调控高压的历史回顾

　　市场面对多年的调控，确实产生了耐药性。

　　3.25新政后，巍立也参加了多场业内讨论会议，对于后市发展大家各执一词，其中有言论就称上海市场好比打不死的小强，在多年的宏观调控中越挫越勇。确实，我们看一下这10年的楼市成交发展轨迹，在遭遇金融危机的2008年，在限购、房产税重拳出击的2011年，包括我们还记忆犹新的2014年，市场的成交量虽然同比上年大幅下挫，但是价格依然保持坚挺。

　　不过，各位小伙伴注意，坚挺的是年度均价，并不是单月成交均价，在面对全球金融海啸危机的2008年，上海楼市的月成交价格下跌了10个月，从2008年的5月一直盘整到2009年的3月，而最近一次的月度房价调整则几乎维持了一年半左右，从2011年3月一直到2012年9月。

　　过去的2015和2016年全市一手住宅总成交接近2800万方，相当多的需求已经提前释放，目前的信贷政策严于2010和2014年的调控周期，而潜在需求也处于历史高位，所以巍立推测，11.28新政颁布前的当月成交均价即是后续一整年的最高成交均价，价格回落的周期将维持在10个月至15个月之间。即从时间点上判断，2017年的9月—11月，会出现全市住宅成交的月度房价低点。

　　那么这个低点可能会“跌”到多少呢?(注意：低点是指住宅月度成交均价的变化，非全年价格涨跌，也非单个楼盘涨跌)

　　价格回调的底线在哪里?

　　2016年全年的成交均价为39115元/平方米，环比去年上涨25%，而2017年的年度均价将不会低于这个价格，甚至可能出现微涨。因为由于16年10月份之后的行政干预，大量的中高价项目被延迟开盘，或者无法开盘，这些项目将不得不转为明年上半年入市，开盘后对于均价拉升有很大干扰。

　　从成交量比重来看，2017年的三、四季度会优于上半年，所谓的明年上半年出现有价无量，而下半年则有量无价。无法出现量价齐升的状况。而之前巍立指出，2016年的11月成交均价为短期高点，房价为45154元/平米，后续开始一路盘整，虽然每月相比前后会有价格起伏，但已经很难超出这个单价。而且市场的调整会把之前涨得过快的区域和板块实现价格回落，回调到之前6个月的市场水准。再参照2017年全年均价依然会高于2016年度均价，则出现月度低点的均价范围为37500—38400元之间，即月度均价会最大回落17%。

　　但千万记住，月度成交均价不等于你计划购买的楼盘房价，同一板块、同一小区不会出现这么大的价格调整。然而在市场的情绪推动和房企出货完成指标的压力之下，相同项目的价格调整幅度相对于高点也会有10%以内的空间。其实当前能够批到预售证的项目，不少价格已经离房企心理价位相差了不止10%，当然所谓的“房价”永远是市场成交说了算。

　　房企想卖多少，和二手房东想挂多少一样，并没有太大意义，一切要看市场。

　　我们研究价格涨跌，也不会去看那些无意义的水分，就好比调控之前，所有人都告诉周浦要卖8万、新江湾卖12万、新静安要卖20万，那么现在呢?

　　读到这里，大家又要问了，那么王老师，你还是看空了?

　　非也，非也。

　　上文分析的是明年市场调整的判断，并非对于后市一蹶不振的悲观，而且对于每一个项目来说，由于位置差异、产品差异、装修差异等因素，本身就会有不止10%的价格差别，明年购房者会买到一个相对低的价格，但未必是一个相对好的产品。而且巍立一直论定，全年均价不会出现回落，而房地产交易对于绝大部分普通人来说，是一个长周期，持有时间会在3—8年，从未来几年的市场发展情况分析，单月环比的价格涨跌不影响长期持有上海住宅的保值收益。

　　在16年末入手的朋友们不必担心高位站岗，而迟迟没有入手的朋友们，现在政策之手、信贷之手在帮你按住魔都房价这头猛兽，你还要犹豫多久呢?

　　那些有房票、有贷票的小伙伴们，你们明白在2017年应该怎么做了吧。