傅士鹏：因本地市场过热，亚洲金主大规模涌入伦敦地产市场

　　Savills最新数据显示，亚洲买家今年(截至2016年11月30日)仅在伦敦写字楼市场就投资了45亿英镑，占总投资额的三分之一，远高于去年23%的投资占比。并且由于多笔大项目刚刚交换合同预计将于2016年12月正式交割，预计今年最后一个季度来自亚洲的投资额将占到伦敦商业地产市场总投资额的65-70%。

　　以2016年11月7日香港投资者庄士中国8000万英镑(约6.7亿人民币)买下伦敦金融城核心区写字楼10 Fenchurch Street的交易过程为例，最初的招标过程中80%对这座大楼感兴趣的买家来自亚洲，其中30%的投资者第一次来到英国市场。博主在《是谁一直在买英国地产?揭秘伦敦地标背后低调的国际金主》文中写过，不同于深耕英国市场多年的北美中东投资者，亚洲投资者(包括经济腾飞的中国在内)中首次来英投资的比例较高，因此对英投资一直呈上升趋势。

　　图为RCA统计的过去15年里非欧盟国家对英国地产投资的走势变化，蓝色为中东，黄色为北美，绿色为亚洲，我们可以看到从2001年到2016年中东投资者一直表现稳健，北美投资者走势和英国地产的经济周期几乎一致，亚洲投资者(包括经济腾飞的中国在内)对英投资一直呈上升趋势。

　　2016年12月以来最新几笔来自亚洲买家的地产交易主要包括：

　　2016年12月2日，在海外华人市场经营颇为成功的酱料巨头李锦记斥资3700万英镑(约合3.2亿人民币)买下位于伦敦金丝雀码头金融城(Canary Wharf)的写字楼物业3 Harbour Exchange。该写字楼建筑面积共9万平方英尺(约合8362平方米)，租客包括汇丰银行、猎头公司Palm Mason、建筑公司Echo等，李锦记买下该物业后也会入驻其中一层。

　　2016年12月6日，港交所上市的房地产投资信托——春泉产业信托(SpringREIT)将斥资7350万英镑(约合6.4亿人民币)收购英国84处经营连锁式汽车维修中心的房地产物业，春泉产业信托为房地产投资信托基金，主要投资于能赚取租金收入的优质房地产。

　　2016年12月8日，香港私募地产基金——联懋国际(Joint Treasure)斥资1.55亿英镑(约合13.4亿人民币)买下英国富而德律所(Freshfields Bruckhaus Deringer)总部大楼65 Fleet Street。联懋国际是一家总部位于香港，专注全球房地产投资的私募股权公司，代表香港一些主要的家族投资者。

　　2016年12月8日，澳门赌王何鸿燊斥资2.13亿英镑(约合18.53亿人民币)买下英国租金最高的大楼——伦敦圣詹姆斯公园7-8号，由于该物业就位于伦敦正中心SW1邮编，地理位置十分优越，年租金回报率仅为3.75%，年租金收入800万英镑。这笔交易是12月以来单笔金额最大的一笔。

　　2016年12月9日，新加坡政府投资公司(GIC)表示将同英国房地产基金British Land一道，在自己持有的伦敦金融城Broadgate办公区内共同投资开发一个大型购物中心。

　　可以看到，来自港澳的金主占据了12月的大部分版面，但事实上中国大陆地区由于资本管制不得不借道资金自由兑换的香港，很多看起来来自香港的资金实际上最终来自于中国大陆，这种情况在近期外管局进一步加强资本管控，限制中资企业海外地产投资的大环境下显得更加明显。

　　英国脱欧公投后我们看到许多来自亚洲的投资者凭借汇率优势趁势入场抄底伦敦核心区房地产，其中来自中国的资金更是扮演了极其重要的角色，英国欧洲本地买家的迟疑更是让中国投资者拿到了许多难得的竞标机会。虽然“四万亿”让中国暂时躲过了2009年的全球金融危机，但其所带来的中国二三线城市房产库存过度供给的问题使得投资者开始担忧中国房地产市场可能已经过热，可事实上2016年中国一二线城市又经历了一波暴涨，没有人说的清楚到底2017年中国房地产的走势会如何，因此理性投资者纷纷选择分散投资在伦敦纽约等全球性城市的房地产对冲本地市场的风险。无独有偶，新加坡、马来西亚、韩国、泰国等地区的投资者很多也是抱着和中国投资者类似的动机来到伦敦。