百年九龙仓 从海港城、时代广场到IFS的商业密码

　　“全球最高效的商场之一”

　　各式表情在现场轮番上演，关于九龙仓的那些干货分享会开始进入状态。接下来公布的几个数字，更吊足了现场各位商业学徒们的胃口。

　　“在香港，我们有5个重要的投资物业，包括海港城、时代广场、荷里活广场三个商场及中环核心地段的卡佛大厦和会德丰大厦。”

　　当我们还停留在对商场“人山人海”的定性描述上时，直观的数据无疑更具有说服力。

　　李美玲指出，香港去年投资物业的盈利达到105亿港元，三个商场包括海港城、时代广场、荷里活广场，零售额加起来达到424亿港元，达到香港总零售额9%，出租率接近百分之百。

　　其中，仅海港城一个项目就贡献了307亿港元，占香港总零售额的6.5%。

　　“是非常高的水平，单是一个商场已经能达到接近7%的零售额。”说到这，李美玲和台下学员们一样兴奋：“可以说，这是全球最高效的商场之一。”

　　资料显示，海港城是香港最大的商场，总体量达到78万平米，包括商场、写字楼、三间酒店，还有服务式住宅。

　　商场部分拥有200万平方呎(约18.5万平方米)营业面积，租户多元组合囊括中档次到高档次，每年的访客超过8000万人次。

　　参观海港城

　　官方数据指出，海港城去年年底的营业资产超过1700亿，租金收入也接近99亿，单从每月零售额看，每平米超过25000元。

　　与“全球最高效的商场之一”相对应的则是“全球最成功的直立式商场之一”，这个就是九龙仓的铜锣湾时代广场。

　　时代广场总体量近20万平米，包括100万平方呎(约9万平方米)的商场，另外部分是写字楼。

　　“去年年底，营业资产超过540亿，租金收入也接近27亿，总零售额是91亿，占香港总零售额的2%，每月每平米的零售额超过16000元，每年访客超过6500万人次。”

　　在寸土寸金的香港，时代广场直立式的商业新玩法显然为开发商们打开了一个新视野，这也是其成为经典的主因。然而，背后所经历的艰难过程却极少被人提及。

　　时代广场的前身是铜锣湾旧电车厂及街市，1989年，该项目开展重建，而这也是香港出现严重信心危机之时。

　　由于“不切实际，不靠谱”，这个项目差一点便成为与一家本地发展商合作的小型住宅物业出售项目。

　　“后来因我方立场坚定，下了决心成功永久终止了该计划。”九龙仓前主席吴光正曾回忆。

　　“比香港海港城还要大”

　　从130年的香港轨迹到50年的内地征途，九龙仓用5个IFS打开了另一扇商业之窗。

　　“成都国金中心已经开幕，这个商场比香港的海港城还要大，是220万平方呎(约20万平方米)的零售面积，去年总零售额达33亿，应该可以使其成为华西最高零售额的商场。”

　　“比香港的海港城还要大”，一个简单的类比，成都IFS之于九龙仓的重要性显而易见。

　　李美玲继续说道，成都国金中心总体量是760万平方呎(约70万平方米)，单单是商场的部分已达到21万平米，租户组合也是非常多元化的。

　　“为什么我们九龙仓会选择成都做首个IFS?”李美玲自问自答：“成都辐射的西南人口达到2.9亿，去年服务业占成都GDP的53%，比全国平均的50.5%还要高，中产阶层持续增长。截至今年6月底，进驻成都的世界500强企业已经达到271家……”

　　一连串数字应接不暇，最后的结论可总结为11个字——成都有着庞大的发展潜力。

　　2014年，成都IFS开业后在零售额和租金方面保持高水平，加快了九龙仓在其他城市的扩张步伐，并非常有信心能将成功的经验复制到其它的城市。