近两年全中国房价长得最快的一个城市 深圳离曼哈顿有多远？

    备注：本文为吴晓波与刘德科关于深圳的对话。

  1st

  吴晓波：上一期节目，我们讲了杭州的房价问题。今天讲另外一个城市，深圳，也是这几年中国房地产市场标杆性的城市。

  最近两年，深圳突然出现大规模的、爆发性的增长，深圳成为过去两年全中国房价长得最快的一个城市。为什么会出现这样的景象呢?我们今天仍然请来「德科地产频道」的主编，刘德科，来跟我们分享他对深圳房地产的看法。

  刘德科：深圳对于整个中国来说是一个希望——我这么说，很多人要打我的，房价这么高还「中国的希望」——那没办法，房价在一定程度上能够用来判定中国城市的等级。

  吴晓波：我上个月到深圳去，几个做老总跟我打了一个赌：未来10年，深圳会不会成为全球房价最高的城市。你觉得有可能吗?

  刘德科：不排除这个可能。现在深圳最红火的一个地方叫前海，前海的口号是「东方曼哈顿」，就是纽约嘛。如果真的建成了，那也很正常啊。

  吴晓波：前海现在的房价跟曼哈顿比怎么样?

  刘德科：那便宜多了。

  吴晓波：算便宜吗?写字楼不便宜吧?曼哈顿的写字楼大概1万美金左右。

  刘德科：对，写字楼不便宜，前海也要卖8万人民币。住宅比纽约便宜很多。但是纽约有各种算法，很多人把新泽西都计算进去，显得纽约房价很便宜。其实纽约最贵的房价是80万-100万/平方米，这在中国香港地区也有，目前在大陆地区还没有。

  吴晓波：你觉得深圳在过去十几二十年来的房价波动，最基本的特点是什么?

  刘德科：我感觉很好玩，就是蓄水、蓄水、蓄水……「哐当」一下就涨上去了。

  吴晓波：十来年前，我有一个做策划的朋友叫王志刚，他买了深圳市中心的一套房子，对面就是一个打高尔夫的地方。买了大半层，那时候才几千块钱。最近这两年涨得那么快，你觉得这对深圳来讲是好事还是坏事呢?

  刘德科：我跟深圳的朋友都讨论过。因为现在国内大部分人都有一种观点，「高房价把年轻人从深圳赶走了」。

  吴晓波：但华为今年真的走了几千人啊。

  刘德科：我觉得这件事情是很正常的。这个新闻出来以后，我断定一件事情，华为的总部不可能从深圳搬离，搬到东莞的是研发部门和生产基地。

  吴晓波：我记得今年有一个新闻，媒体报道说，之前华为还专门发过一个声明说，「我们不会离开深圳」;谁知道今年11月份，华为大概迁出去8000人左右。

  刘德科：当时有文章说，「别让华为跑了」。华为把研发基地和制造工厂搬到东莞松山湖，是好事啊。深圳的土地多贵啊，东莞肯定相对便宜一点，也就是说，制造业外迁了以后，可以让深圳的土地得到更高效的使用。像深圳这样的城市，它一定得腾笼换鸟，把土地产值比较低的产业外迁。

  吴晓波：对，这是正常的。在讲到今年全中国房价上涨的时候，张五常的观点跟你很接近。他认为，房价上涨是因为高收入的比如金融、高科技、互联网、高端服务业，进到这些城市之后，就把低收入的挤出去了。高收入的人为了沉淀自己的货币，就成为一个很大的房价推手。

  刘德科：如果你把这个观点翻译成通俗一些，很多网民会很生气的。

  吴晓波：对，很生气，这确实是有点过分。前两年有一次我去广州做活动，碰到一个地产公司的策划经理。他在深圳前海做了一年多，那时候前海的房子基本上是在6万到15万之间，他回到广州以后，发现广州要比前海便宜一半还多。他就跟我说：「吴老师，你看北上广深，都是中国一线城市，深圳怎么会涨得那么夸张?」

  刘德科：连他都觉得不可理喻。其实换一个思路来想就很正常了，广州的房价跟南京、杭州是差不多的，深圳遥遥领先了，是因为广州的城市骨架跟深圳是不一样的。深圳的地形是狭长的、沿海的，用地很紧张。在2015年，深圳的住宅用地一共公开出让了几宗?说出来吓死你，只有3宗。

  不过，通过旧城改造，他们叫「城市更新」，深圳的住宅、公寓量还是有的。城市更新在深圳有特别的制度，但是其他城市通常的做法就是拍地。

  吴晓波：这是不是因为深圳的「城中村」问题?农村用地的发展有很多的空间。