近两年全中国房价长得最快的一个城市 深圳离曼哈顿有多远？

    备注：本文为吴晓波与刘德科关于深圳的对话。

  1st

  吴晓波：上一期节目，我们讲了杭州的房价问题。今天讲另外一个城市，深圳，也是这几年中国房地产市场标杆性的城市。

  最近两年，深圳突然出现大规模的、爆发性的增长，深圳成为过去两年全中国房价长得最快的一个城市。为什么会出现这样的景象呢?我们今天仍然请来「德科地产频道」的主编，刘德科，来跟我们分享他对深圳房地产的看法。

  刘德科：深圳对于整个中国来说是一个希望——我这么说，很多人要打我的，房价这么高还「中国的希望」——那没办法，房价在一定程度上能够用来判定中国城市的等级。

  吴晓波：我上个月到深圳去，几个做老总跟我打了一个赌：未来10年，深圳会不会成为全球房价最高的城市。你觉得有可能吗?

  刘德科：不排除这个可能。现在深圳最红火的一个地方叫前海，前海的口号是「东方曼哈顿」，就是纽约嘛。如果真的建成了，那也很正常啊。

  吴晓波：前海现在的房价跟曼哈顿比怎么样?

  刘德科：那便宜多了。

  吴晓波：算便宜吗?写字楼不便宜吧?曼哈顿的写字楼大概1万美金左右。

  刘德科：对，写字楼不便宜，前海也要卖8万人民币。住宅比纽约便宜很多。但是纽约有各种算法，很多人把新泽西都计算进去，显得纽约房价很便宜。其实纽约最贵的房价是80万-100万/平方米，这在中国香港地区也有，目前在大陆地区还没有。

  吴晓波：你觉得深圳在过去十几二十年来的房价波动，最基本的特点是什么?

  刘德科：我感觉很好玩，就是蓄水、蓄水、蓄水……「哐当」一下就涨上去了。

  吴晓波：十来年前，我有一个做策划的朋友叫王志刚，他买了深圳市中心的一套房子，对面就是一个打高尔夫的地方。买了大半层，那时候才几千块钱。最近这两年涨得那么快，你觉得这对深圳来讲是好事还是坏事呢?

  刘德科：我跟深圳的朋友都讨论过。因为现在国内大部分人都有一种观点，「高房价把年轻人从深圳赶走了」。

  吴晓波：但华为今年真的走了几千人啊。

  刘德科：我觉得这件事情是很正常的。这个新闻出来以后，我断定一件事情，华为的总部不可能从深圳搬离，搬到东莞的是研发部门和生产基地。

  吴晓波：我记得今年有一个新闻，媒体报道说，之前华为还专门发过一个声明说，「我们不会离开深圳」;谁知道今年11月份，华为大概迁出去8000人左右。

  刘德科：当时有文章说，「别让华为跑了」。华为把研发基地和制造工厂搬到东莞松山湖，是好事啊。深圳的土地多贵啊，东莞肯定相对便宜一点，也就是说，制造业外迁了以后，可以让深圳的土地得到更高效的使用。像深圳这样的城市，它一定得腾笼换鸟，把土地产值比较低的产业外迁。

  吴晓波：对，这是正常的。在讲到今年全中国房价上涨的时候，张五常的观点跟你很接近。他认为，房价上涨是因为高收入的比如金融、高科技、互联网、高端服务业，进到这些城市之后，就把低收入的挤出去了。高收入的人为了沉淀自己的货币，就成为一个很大的房价推手。

  刘德科：如果你把这个观点翻译成通俗一些，很多网民会很生气的。

  吴晓波：对，很生气，这确实是有点过分。前两年有一次我去广州做活动，碰到一个地产公司的策划经理。他在深圳前海做了一年多，那时候前海的房子基本上是在6万到15万之间，他回到广州以后，发现广州要比前海便宜一半还多。他就跟我说：「吴老师，你看北上广深，都是中国一线城市，深圳怎么会涨得那么夸张?」

  刘德科：连他都觉得不可理喻。其实换一个思路来想就很正常了，广州的房价跟南京、杭州是差不多的，深圳遥遥领先了，是因为广州的城市骨架跟深圳是不一样的。深圳的地形是狭长的、沿海的，用地很紧张。在2015年，深圳的住宅用地一共公开出让了几宗?说出来吓死你，只有3宗。

  不过，通过旧城改造，他们叫「城市更新」，深圳的住宅、公寓量还是有的。城市更新在深圳有特别的制度，但是其他城市通常的做法就是拍地。

  吴晓波：这是不是因为深圳的「城中村」问题?农村用地的发展有很多的空间。

  刘德科：因为这城市太年轻了嘛。这就形成了一个「示范效应」，位置好、房价贵，就产生了一种舆论，认为「深圳的房价就是贵的」。

  事实上，很少有人去分析这其中的结构性原因。别的城市都是从边郊开始开发的，早年的深圳也是。比如说万科，诞生在深圳的最大的房地产企业，至今，万科在市中心的开发规模都不如在边郊的。但哪怕是万科，它在深圳的份额都不一定是最大的，那些擅长做「城中村」的房地产公司做得更好，比如央企华润。

  2nd

  吴晓波：那么深圳的房价波动和高涨，在全中国来看，是示范效应更明显，还是独特性更明显?

  刘德科：有示范效应，但我们更多承认的是它的独特性。深圳的各种金融都很发达，走进深圳的后海、福田中心，那一带都是全新的写字楼，大堂里挂着各个公司的名牌嘛，很壮观。其中百分之八九十都是金融公司，剩下的都是和金融相关联的公司，比如律师事务所。我当时说了一句不太吉祥的话，「这些看上去像墓志铭一样」。

  吴晓波：对，深圳是全中国金融公司密集度最高的城市，也是私募公司最大的一个城市。

  刘德科：但它们活得很好，没有成为墓志铭。只要没有金融危机，深圳的房价就得往上涨，因为全国更优秀的人才都去那儿了。

  第二，人口净流入对于房价的影响很大。如果只看户籍人口，数据肯定是不准确的。腾讯很有趣，在今年5月份发布了一份「年轻人指数」。

  吴晓波：对，我看到了。好像武汉排第一。

  刘德科：不，深圳排第一。武汉是二线城市里面排得比较前面的，是不是第一我忘了。深圳遥遥领先，但是广州的指数跟福州、南京是差不多的，甚至更糟。因为广州的年轻人流出37%左右，流入27%左右，算下来净流出就是10%左右，这是全国最高的。

  吴晓波：腾讯最近公布的这一数据，就是年轻人在中国一二线城市流入流出的图表，确实能够看出这个城市未来几年的城市波动和城市活力。

  刘德科：我再插一句，温州排名还是挺高的，但是温州是个特例，因为很多年轻人进入的是温州的低端制造业，所以这个数据可以作为参考，但不能绝对化。我们通过这份数据，大致可以看出为什么苏州房价涨得这么厉害，为什么广州不太行、深圳反而好。

  吴晓波：有很大的关系。如果前海的房价冲得更高，你认为它对深圳的整个产业会产生什么影响?会不会出现「空心化」的问题?香港的「空心化」让它最后变成靠金融业和房地产为经济支撑，深圳相对来讲还好一点，因为深圳还有医疗、互联网等各种新兴产业。

  我到华大基因去的时候，他们告诉过我一个数据。在医疗机械这个领域，深圳在其他所有大城市中的配套能力是最强的。

  刘德科：其实深圳还是很健康的。如果用旧思维来看，比如光看工厂多不多，那深圳真的是「空心化」了;但如果用新思维来看，很多伟大的企业，还有机器人、无人机等等，都在深圳，房地产反而显得不那么重要了。

  在这种情况下，我觉得中国有3个城市的房价是没有天花板的：京沪深。北京的原因众所周知，上海这个老牌城市也正在越变越年轻;深圳则是新兴崛起的超级城市。

  吴晓波：排第四名的应该是谁?现在有几个备选的：广州、杭州、南京、重庆。

  刘德科：如果从房价的角度来讲，厦门可以。

  吴晓波：厦门的城居面积太小了。

  刘德科：对，但是它现在岛外开发得比较厉害。不是有一个词叫「北上广深杭」吗?前段时间你还跟我讲过一个段子，你跑到广州去，发现现在大家提的已经不是「北上广深杭」了，而是「北上深杭」。

  吴晓波：对。

  刘德科：现在广州人最焦虑的就是这个事情，改成「北上深广」还能接受，突然变成「北上深杭」了，那是不能接受的。但是我们两个都定居在杭州，不能为杭州说大话吧?

  吴晓波：因为咱们定居在这儿，所以更加要说大话了，否则你在杭州会被打的。

  3rd

  刘德科：刚才我们讲了腾讯的大数据，现在来讲讲我们身边的小数据嘛。我朋友圈里面很多信息都显示，广州的很多人才流失到了两个方向，一个去了深圳，一个来了杭州。因为深圳有BAT中的T，也就是腾讯;杭州有A，阿里巴巴。

  吴晓波：都是电商人才、互联网金融人才。比如北京对标东京，上海对标台北，深圳对标香港。从今天我们节目的角度来看，深圳应该对标谁?

  刘德科：对标纽约。

  吴晓波：香港现在已经不是深圳的对标城市了?

  刘德科：我们中国香港有很多领先的地方，但是如果今天站在深圳的福田中心区一栋比较高的楼上，往深圳河南边看过去，都是农村，那就是香港的郊区。

  吴晓波：同样的GDP，香港单位产值可能还要比深圳高一倍左右。所以，应该说香港的土地控制比深圳更节制。

  刘德科：对。1997年之前的天水围内一带，也就是深圳河的对面，那里灯火通明，而我们这边黑灯瞎火;现在呢，深圳福田中心区灯火璀璨，那边就黯淡下来了。

  我曾经问过香港人，「你们这边的地为什么不租给深圳来开发呢?」他说，港府搞不定。如果先开发这一块，隔壁的村民就会有意见，说应该先开发我这儿。现在能够感受到大陆的强大了，他们争着要成为深圳。

  现在从深圳到香港非常方便，接下来马上会在市中心开通地铁，甚至是轻轨，直接就过去了。

  吴晓波：其实当年深圳的发展跟改革开放有关，以深圳、珠海为龙头，牵引外资进来，带动了「广东四小龙」，也就是南海、中山、东莞、顺德这一批企业的发展。90年代之后，又辐射到惠州。那么现在来看，今天整个城市的格局和当年相比，发生了什么样的变化?

  刘德科：现在深圳变成了中心。

  吴晓波：深圳变成了单点中心?

  刘德科：然后边上的那些城市都围着深圳转，谁跟深圳更密切，谁就更有前途。比如说东边的惠州，到东莞、佛山、南沙，甚至中山，这一圈包围着深圳的中小城市，它们的前景就要看深圳了。现在已经有很多深圳人跑到惠州、东莞去买房子了。

  吴晓波：我记得佛山那儿就隔了一座桥，房价就差一倍左右了。

  刘德科：都是这样，一座桥、一条河、一条街，价格就差很多，这取决于地铁通不通到那边。在现在的规划里面，很多地方都通了，广州的南沙接下来也可能要造地铁，广州、深圳一体化。

  吴晓波：对，现在广东的各个城市其实都有以自己为中心的能力。比如说，广州原来有珠江新城，现在旁边有了一个金融城;往下还有琶洲会展中心，往北是它的智慧城、科技城。

  广州也希望以珠江新城和金融城作为中心，俯视整个东莞、佛山、中山地区。在未来，它们会形成竞争关系吗?还是在你的判断中，未来就是以深圳为单点了?

  刘德科：以深圳为单点，以广州为副点，二者融合在一起。现在有一种说法，说这些城市会不会变成深圳的一个区，我觉得那可能会比较遥远。

  但是反过来说，城市的性质区划其实不那么重要，重要的是它是不是能成为城市有效的一部分。就像新泽西跟纽约，在美国它们是两个州，而美国是联邦制的，这两个州就相当于两个国家。在深圳，就算惠州不并入深圳，但城市一体化是没有问题的。不单惠州，还包括中山、东莞、佛山，如果地铁网络全部建成的话，深圳就会变成一个超级城市。

  回到你最初的问题：深圳的房价会不会逼近纽约。其实差不多就是这样的。但是听到这句话，很多人会很无奈，觉得我一直在鼓吹房价。

  吴晓波：中国的房价问题，有时候讲起来让人很兴奋，因为它代表了中国经济和区域经济发展的一部分;但是另外一方面也会让人很焦虑，因为房价确实越来越贵。

  年轻人一个月才多少工资?但不管多少，对企业来讲都是很高的成本。第一，中国企业很可怜，因为中国所有的税收不是直接税，而是间接税，税收都在企业身上。第二，2008年中国的《劳动合同法》修改以后，用工成本越来越高。房价一涨，就会产生巨大的效应。

  如果我们回归到一两年前来看，作为深圳市政府，有办法能够让深圳的房价变得更合理吗?

  刘德科：没有办法，深圳已经很努力了，没有土地能怎么办呢?

  吴晓波：调控也没有用吗?

  刘德科：家里的米只有这么多，如果调控说，「你每天只能吃一粒米」，你会怎么办?他们现在在努力填海，让土地变多一点;加上开发关外，包括行政区的调整，比如光明新区跟坪山新区现在都成为深圳的一个区了;再加上边上城市的一体化，深圳人在深圳买不起房子，就到惠州去买，到东莞去买。

  吴晓波：这样的话，交通要非常便利才行。

  刘德科：所以深圳地铁在国内是很先进的，现在的通车的大概有300公里左右，未来会更多。

  如果我们只统计深圳的房价，可能会怨声载道;如果把深圳周边的城市都算上，把它当成一个大城市来统计房价，你可能会舒服一点。

  4th

  吴晓波：1995年到2005年这10年时间中，深圳的房价像一条带鱼一样，基本上没有什么太大的波动，甚至还有一段下跌的状况。之后出现了3次大规模的上涨。第一次在2006年;第二次在2010年，那是中国的四万亿计划带来的房价波动;第三次就是2016年这一次大幅度的陡状的上涨。

  其中有一个特点，第一波和第二波的上涨，都有一个回调期。那么你觉得2016年的这波上涨，未来的曲线会回调还是上涨?这个对大家来说很重要，如果会回调，那就要快点买房子。

  刘德科：什么时候回调不知道，但是回调是必然的。房价就跟这条曲线一样，波动上涨，一直涨的话谁也受不了。

  你刚才讲的那个3个波段非常有趣，它跟整个中国的房价曲线是高度吻合的，包括这一轮的暴涨。我们上一期在聊杭州的时候，杭州的房价曲线跟中国是不吻合的。

  吴晓波：2008年-2009年的回调是四万亿的结果，2005年的回调应该是大规模的固定资产投资的结果。那么这一轮又是一个大规模货币增发的结果吗?

  刘德科：因为深圳的市场经济非常发达，它对政策太敏感。只要一刺激，它就最先上来，但是压制之后，未必它先退。

  吴晓波：那这就是比较健康的一个城市。

  刘德科：对，深圳是可以抗周期的，哪怕是跌，也是稳定的回调。甚至我可以预言，在未来的10年也是这样，深圳依然会保持这个德行。这是个好德行啊，当然对于有些人来说是痛苦的。

  吴晓波：如果哪一天德科要写一本《中国房地产史》的话，深圳是一个标杆性的城市。各种各样的大型的房地产企业，以及最近这十来年整个产业的变革，跟房地产的关系非常紧密。

  刘德科：对，密切到能够通过房产地的窗口，看到整个中国经济的起伏状况。

  吴晓波：和年轻人一样，发展得很快速，但是同时也很焦虑。

  刘德科：焦虑是没有办法的。因为中国虽然GDP稳定了，但是我们仍处在特殊的转型期，每个人都得承受房价的剧烈运动。假设你生活在纽约，你也会抱怨高房价，可是你的抱怨声不会那么大，因为过去这二三十年就是这样子的，你父亲也是这样子，你也是这样子，你就不会抱怨了。

  吴晓波：如果中国还有第二个像深圳这样的城市，会是哪个?

  刘德科：大家都在争论这个问题。广州也可能，杭州也可能，甚至有些人觉得武汉也可能。但我觉得杭州的可能性会更大一点。

  吴晓波：你觉得上海未来会怎么样?

  刘德科：上海跟深圳不存在竞争关系，没有谁取代谁。上海跟香港倒是存在竞争关系，看过去100年的历史，香港下去的时候，上海就崛起了，上海下去的时候香港就起来，现在也存在这个周期。