伪受捧非房地产互联网思维 武汉楼盘开盘去化率分化

　　详解三大受捧手法，价格杀手、房源限制是主流

　　1. “没有一分钱不能购买的忠诚”，价格永远是杀手锏。

　　房产买卖是一个心理博弈的过程，围棋讲究有眼杀无眼，卖房讲究专业杀业余。“涨价需要小幅频涨，降价则需一步到位”、“晚降不如早降，暗降不如明降”这些常识早已在房产营销人肚里烂熟。光谷东某楼盘通过夜间急开盘，用46XX元/平低价刷新区域最低价。与周边楼盘形成500元/平左右的单价差距，打动刚需人群造成快速成交，让周边目标客户群体重合的3个项目叫苦不迭。

　　同行表示：类似珠海，楼盘有渐次开盘的状况，价格有默契，开盘分先后，而武汉则常有不按牌理出牌者，行为可以理解但也容易成为多米诺骨牌导火索。这属于同行间的秀下限。

　　2. 房源限制，官方称为捂盘惜售

　　行情下行时，捂盘并非不想卖房，而是少量多次更好卖房，根据《武汉市商品房预售方案管理暂行规定》：商品住房项目一般不得分层、分单元和以套为单位申办预售许可，规划一次性审批建筑面积3万平方米(含3万平方米)以下的，原则上应当一次性申报商品房预售许可;规划审批建筑面积超过3万平方米的，每次申报预售面积一般不得少于3万平方米。已取得预售许可的，而已取得预售许可和在售的楼盘，经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。

　　业内介绍：3万方，折合大约300余套房源，一次性拿出是常态，某些楼盘开盘或者加推搞个百十来套房源，自然容易受捧。整个销控过程中，成交与认筹多是4:1的比例，楼盘蓄客200名，成交50套属于正常情况，而一般在开盘前就预先安排好3成左右成交量，第一是去化保底，第二是保留部分房源。这属于对购房者的秀下限。

　　3. 假卖套现，目前已较为少见

　　早期，楼盘极度缺乏现金流时，进行虚拟销售，反手进行银行贷款，贷出销售总价的50-70%后立即支付前期费用。这种操作弊病多多，例如楼盘进入二手市场之后税费大涨，财务流程上也容易出事招来不必要的麻烦。这属于对银行的秀下限。

　　互联网思维究竟是什么?平台产生数据和沟通

　　区别于工业化思维，互联网思维有多种解读，其中一种是工业社会，通过“组织化”协作产生效能，“产品化”规模产生效能，“中心化”传播产生效能。而互联网社会有着人格思维、势能思维与生态思维。从人的角度、动态的角度、群体的角度考虑问题。

　　作为一种理论模式，互联网作为一个平台为房地产提供了宣传媒体和销售渠道两种工具，产生了数据与沟通两种贡献。