伪受捧非房地产互联网思维 武汉楼盘开盘去化率分化

　　受捧楼盘重现武汉?业内调侃：伪受捧早已成房地产互联网思维的第一步了。实际上，武汉楼盘开盘去化率极度分化已成为楼盘一大景观。

　　逆市受捧?逼格神器

　　暖冬中的武汉，楼市大卖提前一个月大破住宅历史销售记录。武汉新房成交面积从前3年全国第五左右水平，跃居全国第二。

　　然而，在11月份，全国百城(新建)住宅平均价格同比环比齐跌，而武汉房价跌幅位于全国十大城市之第二位，仅次于重庆。

　　价格没涨，房子好卖，这就是武汉楼市的现状，“高库存下以价换量”让人们的耳朵已听出茧子。

　　上周末，洪山区某楼盘开盘，据称当天推出118套90平以下小户型房源，到访200组，去化率100%，号称受捧。

　　房地产互联网元年?NO，NO，受捧早已走在前面

　　马云王健林对赌电商，万科淘宝合作卖房，“腾百万”跨界O2O，房金所试水P2P，众筹、光盘现身，2014年被称为房地产互联网元年。

　　互联网会颠覆房地产行业，房地产的互联网思维成为时尚话题。无论是渠道还是媒体，都纷纷裹上房地产互联网的外衣。

　　业内调侃：房地产互联网思维?受捧概念不早就实现了麽?

　　互联网思维?不就是吹牛逼麽?

　　吹牛逼其实并非互联网思维方式，但至少是行为模式之一。

　　用户数量、运营数据、融资金额都需要说大话，按照李东楼的说法：“很少有企业会拿出真实数字的，一般都会double，狠一点的乘以10都不止。”

　　正如媒体需要数据、故事和观点带来人气一样，围绕着互联网，互联网企业、媒体和投资人都需要数据、概念和盈利模式带来信心。

　　一位传统媒体从业者或许带着些许醋意，表示：现在的房地产互联网讲的就是“我家有醋,谁家借点螃蟹”的故事。

　　销售比的是“谁的下限更低”，受捧呢?

　　业内表示：现在的销售，或者追本溯源，从客户角度出发满足需求(KTV、购物卡、POS机纷纷点赞)，或者比谁的下限更低。

　　受捧，是全员唱一出大戏。

　　有人质疑：楼盘为什么要吹牛逼?牛也是需要性生活的!

　　业内表示：一切都是为了卖房。制造楼盘大卖景象，一是为了触动购房人买房，供不应求更能加速购房人观望情绪的结束，另一方面则是为后期提价埋下伏笔，卖得好，购房人才会不计较提价。而受捧盘是怎样炼成的?

　　手法1：价格杀手

　　手法2：房源限制

　　手法3：假卖套贷

　　详解三大受捧手法，价格杀手、房源限制是主流

　　1. “没有一分钱不能购买的忠诚”，价格永远是杀手锏。

　　房产买卖是一个心理博弈的过程，围棋讲究有眼杀无眼，卖房讲究专业杀业余。“涨价需要小幅频涨，降价则需一步到位”、“晚降不如早降，暗降不如明降”这些常识早已在房产营销人肚里烂熟。光谷东某楼盘通过夜间急开盘，用46XX元/平低价刷新区域最低价。与周边楼盘形成500元/平左右的单价差距，打动刚需人群造成快速成交，让周边目标客户群体重合的3个项目叫苦不迭。

　　同行表示：类似珠海，楼盘有渐次开盘的状况，价格有默契，开盘分先后，而武汉则常有不按牌理出牌者，行为可以理解但也容易成为多米诺骨牌导火索。这属于同行间的秀下限。

　　2. 房源限制，官方称为捂盘惜售

　　行情下行时，捂盘并非不想卖房，而是少量多次更好卖房，根据《武汉市商品房预售方案管理暂行规定》：商品住房项目一般不得分层、分单元和以套为单位申办预售许可，规划一次性审批建筑面积3万平方米(含3万平方米)以下的，原则上应当一次性申报商品房预售许可;规划审批建筑面积超过3万平方米的，每次申报预售面积一般不得少于3万平方米。已取得预售许可的，而已取得预售许可和在售的楼盘，经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。

　　业内介绍：3万方，折合大约300余套房源，一次性拿出是常态，某些楼盘开盘或者加推搞个百十来套房源，自然容易受捧。整个销控过程中，成交与认筹多是4:1的比例，楼盘蓄客200名，成交50套属于正常情况，而一般在开盘前就预先安排好3成左右成交量，第一是去化保底，第二是保留部分房源。这属于对购房者的秀下限。

　　3. 假卖套现，目前已较为少见

　　早期，楼盘极度缺乏现金流时，进行虚拟销售，反手进行银行贷款，贷出销售总价的50-70%后立即支付前期费用。这种操作弊病多多，例如楼盘进入二手市场之后税费大涨，财务流程上也容易出事招来不必要的麻烦。这属于对银行的秀下限。

　　互联网思维究竟是什么?平台产生数据和沟通

　　区别于工业化思维，互联网思维有多种解读，其中一种是工业社会，通过“组织化”协作产生效能，“产品化”规模产生效能，“中心化”传播产生效能。而互联网社会有着人格思维、势能思维与生态思维。从人的角度、动态的角度、群体的角度考虑问题。

　　作为一种理论模式，互联网作为一个平台为房地产提供了宣传媒体和销售渠道两种工具，产生了数据与沟通两种贡献。

　　受捧哪有那么容易?我们现在就做一件事情，抑制开发商的涨价冲动

　　央行降息后，购房门槛进一步降低。预售证与开盘量依然不匹配，在近期持续利好影响下，新盘定价出现分化，“新盘入市必杀价”已悄然调整。

　　目前，武汉楼盘开盘平均去化率仍在4成左右，但差异极大。

　　少数楼盘去化率在7成以上，究其原因，多因“价格合理”和“房源限制”两大主因;而也有少数楼盘去化率在3成以内，究其原因，不外乎知名度过低与项目致命伤。

　　江夏某楼盘，品牌开发商，6500均价，120套推货量，虽户型偏大，仍然达成8成去化率;而反观江夏另一楼盘，7100均价，340套推货量，加之受到附近变电站的负面影响，去化率仅有2成。

　　无怪乎有楼盘代理商表示：受捧哪有那么容易，现在我们努力在做一件事情，那就是抑制开发商的涨价冲动。

　　武汉12月预计将有52盘入市，其中纯新盘32个，占比超过六成。武汉楼市大头已然朝下，受捧只是传说，12月开盘情况静待房掌柜为各位网友播报。

　　凡事无绝对，理性分析才是买房的最大秘诀，欢迎加入房掌柜购房QQ群：179405777、128586256，关注房掌柜微信：fzg360wh，共同探讨买房问题。