福星惠誉谭少群：积极参与武汉旧城改造稳健发展

    福星惠誉董事长谭少群并不健谈，很多人说，他把事做在前面，把话说在后面。他的措辞严谨一如福星惠誉的稳健。

    在谭少群接受本报记者专访的窗外，武汉市如火如荼的城市更新给福星惠誉提供了大量的机遇，这是一条地方型企业的发展路径——积极参与武汉市旧城改造，在稳中求发展。

    “任何一个企业都想追求做大做强，这也是我们的目标，但做大做强与经营理念、公司实力息息相关，企业要问问自己有没有这样的实力，团队能否驾驭好?”谭少群说。

    中国房地产报：福星惠誉被称为“旧改专家”，在拆迁补偿方面，不仅进行足额的货币补偿，也帮助村民进行产业扶持，此举加快了项目的拆迁进程，在这方面公司是出于怎样的考虑?

    谭少群：除社会责任之外，房地产企业要算一笔账：一般一块地的拆迁动辄就需要五六年甚至更长的时间，这占压了企业的资金。拆迁时间越长，成本就越高，资金周转也慢，风险就更大，因此公司虽然在拆迁成本上付出了更多，但我们加快了资金周转。

    中国房地产报：福星惠誉母公司福星股份为多元化上市公司，旗下除房地产业务之外，还有金属制品业务，以2010年年报观察，房地产毛利率为32.2%，金属制品毛利率为15.75%，从未来绩效贡献角度考量，福星股份是否会加大房地产业务的投入，缩减金属制品业务的发展?

    谭少群：福星股份这家上市公司是以房地产为主业。金属制品业务比较稳健，业绩也比较稳定，但上市公司希望更多偏向于房地产业务，改善产业结构。未来，房地产业务在上市公司当中的权重关系会加大。

    中国房地产报：你给福星惠誉制定了土地储备的“四项基本原则”和区域扩张的“四个衡量原则”，能否具体说一下?

    谭少群：土地储备的“四项基本原则”是：第一，价格安全边际合理，不透支未来市场价格，不接受“面粉”贵过“面包”;第二，土地储备规模与经营实力和开发能力相适应，根据市场销售和企业开发进度保持3～5年储备量，绝不盲目增加储备;第三，土地储备质量要求高，坚守中心城区、核心地段，与高端产品路线相匹配;第四，土地储备模式多样化，参与城中村改造，创新土地储备模式，降低土地成本。

    区域扩张的“四个衡量原则”是：现有市场边际投资收益率;目标市场机会收益率;区域市场风险评估;企业管理和品牌复制能力。通过这几个具体的指标，对考察的区域市场进行筛选。凡是不符合以上原则的土地和市场机会，果断摈弃毫不犹豫。

    中国房地产报：你是在怎样的背景下提出的土地储备的“四项基本原则”和区域扩张的“四个衡量原则”，你曾经说过，要在资金规模、开发速度中间掌握好一个利润平衡点，那么你如何在高速成长和稳健经营之间把握这个点?

    谭少群：每家企业都有不同的情况，在武汉，高价地卖不出高价房，高价地还面临政策风险、市场风险和经营风险。我们在结合宏观环境、武汉市具体情况和公司实力与能力之后，提出了走中心城区开发的路子，积极参与“两改”(旧城改造和城中村改造)项目，坚持不拿高价地的原则。

    不拿高价地，也是为了公司稳健发展，对股民负责。目前房地产市场发生了变化，企业不要盲目地扩张。搞企业要跟着政策走，政策严我们就把节奏放慢一点，同时加紧苦练内功，提高公司的管理水平。要在稳中求发展。