福星惠誉谭少群：积极参与武汉旧城改造稳健发展

    福星惠誉董事长谭少群并不健谈，很多人说，他把事做在前面，把话说在后面。他的措辞严谨一如福星惠誉的稳健。

    在谭少群接受本报记者专访的窗外，武汉市如火如荼的城市更新给福星惠誉提供了大量的机遇，这是一条地方型企业的发展路径——积极参与武汉市旧城改造，在稳中求发展。

    “任何一个企业都想追求做大做强，这也是我们的目标，但做大做强与经营理念、公司实力息息相关，企业要问问自己有没有这样的实力，团队能否驾驭好?”谭少群说。

    中国房地产报：福星惠誉被称为“旧改专家”，在拆迁补偿方面，不仅进行足额的货币补偿，也帮助村民进行产业扶持，此举加快了项目的拆迁进程，在这方面公司是出于怎样的考虑?

    谭少群：除社会责任之外，房地产企业要算一笔账：一般一块地的拆迁动辄就需要五六年甚至更长的时间，这占压了企业的资金。拆迁时间越长，成本就越高，资金周转也慢，风险就更大，因此公司虽然在拆迁成本上付出了更多，但我们加快了资金周转。

    中国房地产报：福星惠誉母公司福星股份为多元化上市公司，旗下除房地产业务之外，还有金属制品业务，以2010年年报观察，房地产毛利率为32.2%，金属制品毛利率为15.75%，从未来绩效贡献角度考量，福星股份是否会加大房地产业务的投入，缩减金属制品业务的发展?

    谭少群：福星股份这家上市公司是以房地产为主业。金属制品业务比较稳健，业绩也比较稳定，但上市公司希望更多偏向于房地产业务，改善产业结构。未来，房地产业务在上市公司当中的权重关系会加大。

    中国房地产报：你给福星惠誉制定了土地储备的“四项基本原则”和区域扩张的“四个衡量原则”，能否具体说一下?

    谭少群：土地储备的“四项基本原则”是：第一，价格安全边际合理，不透支未来市场价格，不接受“面粉”贵过“面包”;第二，土地储备规模与经营实力和开发能力相适应，根据市场销售和企业开发进度保持3～5年储备量，绝不盲目增加储备;第三，土地储备质量要求高，坚守中心城区、核心地段，与高端产品路线相匹配;第四，土地储备模式多样化，参与城中村改造，创新土地储备模式，降低土地成本。

    区域扩张的“四个衡量原则”是：现有市场边际投资收益率;目标市场机会收益率;区域市场风险评估;企业管理和品牌复制能力。通过这几个具体的指标，对考察的区域市场进行筛选。凡是不符合以上原则的土地和市场机会，果断摈弃毫不犹豫。

    中国房地产报：你是在怎样的背景下提出的土地储备的“四项基本原则”和区域扩张的“四个衡量原则”，你曾经说过，要在资金规模、开发速度中间掌握好一个利润平衡点，那么你如何在高速成长和稳健经营之间把握这个点?

    谭少群：每家企业都有不同的情况，在武汉，高价地卖不出高价房，高价地还面临政策风险、市场风险和经营风险。我们在结合宏观环境、武汉市具体情况和公司实力与能力之后，提出了走中心城区开发的路子，积极参与“两改”(旧城改造和城中村改造)项目，坚持不拿高价地的原则。

    不拿高价地，也是为了公司稳健发展，对股民负责。目前房地产市场发生了变化，企业不要盲目地扩张。搞企业要跟着政策走，政策严我们就把节奏放慢一点，同时加紧苦练内功，提高公司的管理水平。要在稳中求发展。

    中国房地产报：现在很多房地产企业都提出要向千亿销售额迈进，好像做大就是企业经营唯一的标准，你对于企业经营有怎样的看法?

    谭少群：任何一个企业都想追求做大做强，这也是我们的目标，但做大做强与经营理念、公司实力息息相关，企业要问问自己有没有这样的实力，团队能否驾驭好?这需要天时地利人和。如果企业不上市，没资本，谈何做大。再有，每家企业都有不同的战略定位，有些企业就做城乡接合部的项目，能够实现快进快出也不错。

    万科实现了千亿销售额，但它实现业绩的真正跨越也就是在近3年，之前打了很长时间的基础。我想我们通过多种资源获取方式及建立多资金渠道，通过一两年的积累，公司会发生很大变化。

    中国房地产报：从福星惠誉2010年年报观察，资产负债率为65%，剔除预收账款的负债率为57%，且货币资金19.64亿元可以覆盖短期借款6.9亿元和一年内到期的非流动负债0.61亿元，财务较为稳健，你如何看待财务的稳健性对企业经营发展的重要作用?

    谭少群：财务数据是指导公司各项经营的量化指标，它能体现公司的财务能力。我们经常看先进的房地产企业的财务数据，比如我经常看万科的财务报表，我经常让公司的财务总监进行比较，通过比较来找出我们在财务及管理上存在的问题，并考虑如何去改进。

    我最看重两个财务指标，一是现金流，对于资金密集型的行业，对于开发企业来说，最重要的是现金流;二是资产负债率，如果资产负债率过高，盲目拿地，公司的融资渠道会受到限制。

    中国房地产报：动态来看，自2010年7月以来，福星惠誉先后拿下几个旧城改造项目及一项收购，土地出让金、拆迁补偿款、收购对价支出等涉资达120亿元之多，公司如何解决资金问题?

    谭少群：公司目前有3种模式来解决资金问题：一是通过快速销售实现资金回笼，增强自身的造血功能。这么多年来我一直在说要落袋为安，不要看赚多少钱，非要把房价卖得很高，这样做可能就会销售周期很长，发展得很慢;二是广泛合作;三是广拓融资渠道，除银行开发贷外，开展股权信托。

    中国房地产报：福星惠誉制定了“立足武汉，向外拓展”的战略构想，未来公司还会在湖北以外有怎样的动作?

    谭少群：福星股份已经上市10年，这10年来，我们的发展主要是以武汉为主。搞房地产开发讲求的是资源的整合，更多资源的整合才能成就这个企业。因此，根据公司的实力和能力，我们还是要先把区域市场做好。当然，公司最终是要走出去，但这几年我想还是先以武汉区域为主。