克而瑞：2018年调控政策由紧到松 预计调控政策将实质性转向

　　2018年调控政策由紧到松，中央定调三阶段变化：3月两会重申“房住不炒”，7月底政治局会议“坚决遏制房价上涨”，8月住建部要求“稳地价、稳房价、稳预期”。地方政策层面两阶段变化：前三季度坚持调控目标不动摇、力度不放松，涉及四限政策持续高压，整治市场秩序，上调房贷利率等;四季度调控政策略有松动的迹象，广州、武汉、南宁等部分城市局部放松限价，多城市下调房贷利率上浮比例，菏泽更是打响2018年放松调控第一枪。展望未来，预计调控政策将实质性转向，2019年新一轮放松调控潮将至。不过，房住不炒、因城施策的政策主基调未变，三四线城市去库存仍是主旋律。

　　2018年总结

　　一、中央定调三阶段变化：房住不炒，坚决遏制房价上涨，稳地价、稳房价、稳预期

　　3月两会重申“房住不炒”政策主基调。两会政府政府工作报告对于房地产市场着墨颇多，调控政策主基调继续坚持“房住不炒”。一方面，支持居民自住购房需求，南京、西安等二线城市纷纷下调落户门槛，以便支持人才购房需求。另一方面，加强金融机构风险内控，着力抑制投资、投机性购房需求。个人住房贷款进一步规范化，居民加杠杆购房的局面将难以为继，三四线城市居民购房热潮更快地向理性回归。其中，房地产税立法引发市场热议，而从实际进展情况来看，至少短期内房地产税全面落地无望。

　　7月底政治局会议直指房价上涨，并且措辞也有所改变，从“遏制房价过快上涨”升级为“坚决遏制房价上涨”。具体调控手段还是坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序等四个方面。我们认为调控政策主基调未变，未来所有调控政策都将围绕“房住不炒”定位展开，“四限”政策中长期不退出。热点城市将“查漏补缺”，严堵政策监管漏洞，着重打压投资、投机性需求，维稳房价上涨预期。本轮调控政策最大不同点在于多部委各司其职、通力合作，以便提高调控政策的针对性及有效性。譬如，6月底七部委在30城联合开展治理楼市乱象专项行动，7月底住建部公布20家违法违规房企及中介黑名单， 直指哄抬房价、“黑中介”、捂盘惜售、虚假宣传等房地产市场乱象。

　　8月住建部要求地方政府落实稳地价、稳房价、稳预期的主体责任。住建部座谈会明确提出两点要求：其一，加快制定住房发展规划，调整住房和用地供应结构，大力发展住房租赁市场等。其二，坚决遏制投机炒房，并引入问责机制，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的城市坚决问责。随后，成都、杭州、福建等多省市纷纷响应，重点整治房地产市场乱象，打击投机炒房等行为。

　　10月底政治局会议只字未提房地产，中央政策层面进入空窗期。主要原因在于前期调控政策成效显著，房价过快上涨的局面基本被遏制，多数城市房价涨幅趋于平缓，部分城市房价更是率先向下调整。我们认为调控政策内容将基本保持不变，仍将围绕“房住不炒”定位展开。鉴于当下房地产市场降温特征明显，短期内暂无加码调控的必要，未来中央政策层面还要结合2018年底经济工作会议以及2019年初两会再做观察。

　　年底中央经济工作会议继续坚持“房住不炒”的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任。我们认为房住不炒、因城施策的政策主基调保持不变，在支持居民合理居住型需求的同时，着力打压投资、投机性需求，缓解热点城市房价上涨压力。另外，政策指挥权将由中央转向地方政府，各城市可以根据市场实际情况，针对性地调整未来政策走向。联系到近期菏泽取消限售，打响2018年放松调控第一枪，预示着本轮调控政策将实质性转向，更多城市或将跟进松绑调控。尤其是那些库存压力较大的城市，放松调控的可能性更大。

　　二、地方历经两阶段变化：坚持调控目标不动摇、力度不放松，部分城市放松限价、限售

　　地方政策层面呈现两阶段变化：前三季度政策主基调依旧坚持调控目标不动摇、力度不松劲，涉及四限政策持续发力，多省市全面整治市场秩序等。四季度调控政策似有松动的迹象，部分城市局部放松限价、限售。

　　1、四限政策依旧从紧执行，限购、限售、限价不断扩容，部分省市加码限贷

　　略

　　2、多省市跟进、多部门通力合作整顿房地产市场秩序

　　略

　　3、从借道“先落户”突破限购，到局部放松限价再到明令取消限售

　　在调控政策持续高压的同时，上半年，多数城市纷纷调降人口落户门槛，并提供购房折扣、购房补贴、生活补贴等多项福利，意在吸引更多流动人口特别是高素质人才落脚城市。典型如江门，顶尖人才最高个人补贴多达100万元，并赠送1套150平方米以上的住房。受惠于落户门槛低、条件少、流程简单等多方面优势，西安人才新政成效显著，2018年西安新晋落户75万人。与此同时，海南省前脚出台全岛最严限购政策，随后便出台人才落户举措，还有天津的“海河英才计划”实施两周便无疾而终，而房地产成交量创历史新高。另外，南京、武汉、长沙、成都等皆是如此，一些三四线城市如淮安等。大量购房者通过“先落户再买房再迁户”等手段合法突破“限购”。当然，一些城市如成都、长沙、天津等迅速叫停甚至细化规范了人才落户购房条件。

　　四季度以来，部分城市限价政策似有松动的迹象。一方面，热点城市加快预售证审批，新增供应量升至较高水平。典型如深圳，11月商品住宅供应量多达131万平方米，创历史以来单月新高。另一方面，广州南沙、花都、增城三区松绑限价，房价将按真实价报备，意在消除广州市场盛行的“阴阳合同”，使房价回归至真实水平。另外，武汉放松高端盘预售证审批，部分地王盘预售价格超出同区域、板块限价上限;南宁则通过毛坯改精装的方式调高项目售价。