2018年房地产数据年报|房价真的普降了么？

　　关键词一：慢一拍的“政策市”

　　政策周期与市场周期大体吻合。近十年来，政策调控形成了三个调控的周期。

　　房价对于调控政策反应具有一定的滞后性，呈现“慢一拍”的特点。刺激政策方面，2014年下半年开始出台刺激政策，房价在2016年才开始出现明显上涨。抑制政策方面，2011-2012年一系列紧缩性调控并未带来成交量的大幅减少和价格的实质性下跌;2016年下半年开始限购限贷收紧，但是房价在2018年才开始出现实质掉头向下。

　　关键词二：“修补为主”“松紧有度”

　　“修补为主”：2018年整体政策走向仍然以“房住不炒”为核心基调，维持市场健康稳定为主要目的，工作重点为规范市场加强监管，打击地产市场中的违法乱纪行为。

　　“松紧有度”：整体来看，2018年主要政策调控手段开始由需求侧向供给侧进行转移，主要政策集中在供给的结构调整，包括刚需选房规定、装修规定等，同时政策保持“松紧结合”，公积金贷款政策调整对冲下行周期的市场压力。

　　关键词三：行政调控与信贷紧缩共振

　　房贷利率持续上行，处于全国最高水平：2018年，武汉市场面临的不仅仅是较紧的限购限贷政策，从年初开始利率不断上行，到了年底首套房上浮30%为主流、二套上浮40%是主流，居于全国最高水平。

　　关键词一：二手房占比开始超30%

　　截止2018年11月全市二手房交易量为72524套，占整体市场成交的33%，这也是二手房成交占比第一次超过30%，城市边界限制了增量开发的范围，而存量流通理论上是可以持续下去的，对比其他城市和国家，存量时代是大势所趋。

　　关键词二：从业主强势到客户强势

　　2018年市场形势逐渐由卖方市场向买方市场转化，其中2018年调价中涨价占比不断降低，降价占比不断提高，降价成为绝对主流。客户议价能力不断提升，业主基于降温的市场和持续增加的二手放盘量，对市场的“妥协程度”明显增加。

　　关键词三：房的分化和人的分化

　　下跌的小区越来越多。对比小区的价格涨幅分布，下跌的小区越来越多，上涨的小区变少且整体涨幅收窄，下行周期里房价“再评估”。

　　从颗粒度更细的商圈/小区数据来看，具有传统地段和资源优势的中心区域是高价的聚集地，以武昌、江岸、江汉等城区的商圈为代表，水果湖、中北路、三阳路一方面具有交通和教育资源优势，另一方面“江景房”、“富人区”的加持使得这些片区价格领先。从成交量来看，则是价格相对低或者新产业资源较集中的区域成交量较大，这也从侧面反映出购房者以刚需群体为主、价格敏感度高。

　　购买力越弱的群体杠杆依赖程度更高、风险更大。从链家成交和贷款的总价段分布来看，整体成交付款方式呈现“高总价、低杠杆”的特点。

　　关键词四：持续增长的90后客户

　　80后是主力，“90后”占比迅速提升。和前两年“双峰”不同，2018年武汉购房客户呈现明显的“单峰”分布，可见2018年购买力相对较低的年轻群体占比有所增长，从具体年龄段来看，80后是主力，90后占比迅速提升，90后一般来说以首次置业的刚需为主，2018年“改善难度大、刚需撑场”。

　　关键词一：新房从供不应求到去化承压

　　供需关系出现逆转，5月为界。2015年以来武汉新房基本都呈现出“供不应求”的特点， 2018年供需关系开始有明显缓和，新增供应比成交多5万套，为5年来最大值，整体成交难度增加。年内来看，5年为供需关系逆转的“分水岭”。

　　关键词二：高价格敏感度，2万/平为重要分水岭

　　开盘价格和去化情况呈现明显的负相关性，1.6万/平是价格的重要分界线，当价格低于这一水平时基本能实现开盘当日全部去化，但是一旦价格超过2万/平，去化率开始明显下滑，即使不考虑楼盘品牌、物业质量、地段配套等重要因素。某种程度上可以理解为新房2万/平是目前洪山区的“分水岭”，超过这一水平营销压力会明显加大。

　　关键词一：地王遇上限价，房企谨慎

　　新房数据的“去市场化”，可能给开发商的拿地带来更高的难度。武汉作为前两年“地王”出现频率较高的城市，在2018年和重点城市一样，新房处在 “限价”环境中，“地王”、“限价”、“市场自然下行”的共振下，新房参与主体对高价地态度谨慎。

　　2018年呈现出“高价地流拍”的特点，全年流拍土地均价为21217元/平，同比上涨331%，一方面“去杠杆”环境下开发商融资环境趋紧，另一方面下行的市场降低了开发商的市场信心，对于高价地的观望情绪明显。

说明：以上数据均来源于贝壳研究院Real Data数据库。短期走势不能代表长期走势，相关信息和分析结果仅供参考。报告所述内容和所表达的结论不构成任何市场交易建议。