克而瑞：2018年调控政策由紧到松 预计调控政策将实质性转向

　　再到12月，山东省菏泽市率先取消限售，放松调控将向更多城市蔓延。尤其是那些库存压力较大的三四线城市，或将跟进松绑调控，以便支持市民自住以及改善性购房需求，更好地实现库存去化。我们认为本轮调控政策或将实质性转向，新一轮放松调控潮将至。具体政策措施，地方政府将有更多的自主权，以便根据各城市实际情况做针对性的调整。

　　三、信贷政策由偏紧到松绑，支持优质房企发债释放融资转暖信号

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　　四、棚改政策从传言的一刀切到因地制宜推进棚改货币化安置

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　　五、房地产税出台延期，个税改革利于提高支付能力

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　　2019年展望

　　一、房住不炒、因城施策的主基调不变，2019年微调放松在预期之中

　　尽管市场普遍预期2019年调控政策将有所松绑，但2018年底菏泽率先打响取消限售第一枪，还是完全出乎市场预料之外。展望未来，因城施策、一城一策的政策主基调未变。一方面，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的城市，调控政策难言实质性转向，有望贯穿更长的时间周期。另一方面，商品住房库存量较大的城市，调控政策或将有所松绑，甚至不排除刺激性政策再度登场的可能性，以期加快库存去化。我们认为2019年政策走向并非全国一盘棋，而是将更多的政策自主权下放给地方政府，政策指挥权将由中央转向地方政府。根据各城市市场实际情况，地方政府可以及时调整政策走向，以便提高政策的针对性以及有效性。

　　另外，“房住不炒”的政策主基调不会实质性扭转，意即在支持居民合理自住型需求的同时，着力打压投资、投机性需求。随着下半年房地产市场显著降温，2019年调控政策微调也在预期之中。譬如，此前因调控升级从而对部分改善型住房消费的影响，后期可能会有所调整，以保证居民的合理住房消费。

　　二、货币政策中性偏积极，继续定向降准概率大，首套房贷利率将回归折扣

　　年底各项宏观经济数据大都不及市场预期，预示着经济犹存较大下行压力。为了抵御经济下行风险，预计2019年货币政策中性偏积极，央行将积极创设以及续作中期借贷便利(MLF)、定向中期借贷便利(TMLF)、常备贷款便利(SLF)等多种融资工具，且不排除定向降准的可能性，以期保持市场流动性合理充裕。我们认为2019年央行全面降息的可能性不大，更多采用定向激励非全面降息，着力缓解小微企业融资难、融资贵的困境。

　　就房地产市场而言，除非2019年市场成交量价调整幅度显著超出市场预期，否则信贷政策较难根本性扭转，全国层面刺激性信贷政策落地可能性不大。不过，各城市将有更多的政策自主权，可以根据市场实际情况，针对性地调整信贷政策。尤其是那些库存压力较大的城市，信贷政策或将转向宽松，执行认房不认贷、调降首付比例等，以便支持居民自住以及改善性购房消费。

　　鉴于市场趋冷，房贷需求回归，资金本身供求矛盾缓和之后，加之为刺激居民自住和改善住房消费，预计房贷利率上浮比例将继续向下调整，尤其是首套房贷利率或将恢复至基准利率，部分城市或将再现折扣利率。

　　三、一线以及核心二线政策仍将从紧，弱二线及三四线将松绑调控

　　受供求关系、市场购买力等多方面因素影响，各线城市市场周期迥异，未来政策走向将明显分化。一线以及核心二线城市市场需求依旧坚挺，供求关系持续偏紧，长期来看房价犹存一定的上涨压力。我们认为2019年核心一二线城市调控政策仍需从紧执行，且将贯穿更长的时间周期，以便打压投资、投机性需求，缓解房价上涨预期。不过，限价、限签政策将有所调整，核心一二线城市有望加快预售证审批，并开闸网签备案，供求量价也将逐步回归至正常水平。

　　弱二线以及三四线城市市场下行压力较大，高库存风险不容忽视，预计2019年调控政策将有所松绑。其中，市场显著降温性城市，典型如厦门、福州、句容等;高库存城市，典型如沈阳、大连等，放松调控的可能性更大。

　　就四限政策而言，部分城市或将局部放松限购政策，涉及降低乃至取消非户籍居民家庭社保缴存年限门槛，单身家庭、远郊区域不限购等，甚至全面取消限购政策;限贷政策或将有所松绑，涉及认房不认贷，调降商贷尤其是公积金贷款首付比例，下调房贷利率等;限价政策或将由“控房价”向“稳房价”转化，既不让房价涨，更不让房价跌;限售政策放松的可能性最大，鉴于限售乃是三四线城市调控“标配”，2019年市场下行压力也主要集中在三四线城市，预计多数三四线城市将效仿菏泽取消限售，部分二线城市也将取消限售。