克而瑞：二线刚需占比持续攀升 环一线投资热度仍未退去

2019年展望

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　　租售并举放缓年轻人购房步伐，优质地段项目关注度有望提升

　　尽管今年整体政策环境仍旧趋紧，但随着下半年市场转冷，一、二线的土地流拍幅数明显增多，让部分城市对调控政策有所松动，有些城市出台了双向限价令，菏泽在年末也放开了限售年限限制，对于有资产配置需求的客户均是利好信号，在2019年可能会引起部分观望的投资性需求入市;同时，目前仍有较多居民在旧式多层住房，老龄化人口的快速增长让一、二线城市居民的改善需求进一步凸显，老年改善性购房需求预计也会增加。结合以上两方面来看，优质地段项目的关注度预计会比2018年有所提升。不过“买涨不买跌”的从众心理还是会影响首置类需求的入市，并且中央坚持“房住不炒”的原则下，纯粹投资类需求仍旧会被遏制，这类客群偏爱的远郊潜力地段在2019年难有较大起色。

　　分城市能级来看，随着一、二线城市的保障性住房和租赁市场的快速发展，年轻人购房观念会进一步转变，譬如国家在2018年10月进行的税改中，租房免税额度高于贷款利息免税额度，且一二线城市租房免税额度更高，也会进一步推迟年轻客户的购房时间。

　　对于三四线城市而言，购房者中年轻客群比例回落将更为普遍，这一方面是因为经过近两年房价的快速上涨之后，外出务工群体返乡置业的成本大大攀升;另一方面，准一线仍在持续的抢人大战以及租赁住房市场的快速发展，都在不断降低流动人口的迁入门槛，三四线城市年轻群体的迁出倾向也会进一步凸显。