克而瑞：二线刚需占比持续攀升 环一线投资热度仍未退去

　　2018年的楼市成交量仍在较高水平，前11个月的商品房销售面积为14.86亿平方米，同比增长1.4%。在经济下行多重因素的影响下，市场在下半年逐渐转冷，整体纯粹投资需求明显减少，但环京、环广深的三四线城市在国家重大规划的利好下，少部分城市投资热度仍旧不减。与之相对，二线城市的“抢人行动”鏖战正酣，吸引了部分一线外溢需求和三线需求转移至二线，当地的首次购房者明显增加。

　　2018年总结

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　　35~50岁客群是需求主力，购房计划也更为迫切

　　从年龄分布来看，经济实力更强的35~50岁客群仍是主力购房客户，占比达到42%，但比上一年降低了3个百分点，主要是因为重点城市都出台了限购限贷政策，限制了这些客群的部分购房需求。具体到城市来看，廊坊、大连、深圳、无锡等城市，年长客群的比例明显高于25~35岁年龄段的客户。这些城市的投资需求都比较旺盛，房价一般都比较高，购买力更强的年长客户成为购房绝对主力。而长沙和西安等城市通过吸引人才落户以及对人才买房给予补贴，吸引了不少年轻群体来购房落户，25-35岁的客户占比相对更多。

　　不同年龄段的客户的买房计划虽有差异，但都有一半以上的客户希望在一年之后买房，特别是50岁以上的客户，有7成希望在一年之后买房，并不是急需购房。对比购房主力25~35岁及35~50岁两个年龄段的客户购房计划，明显能够看出相对于年轻客户，35~50岁这一年龄段的客户由于经济实力强，在买房上的计划时间也比较短，一年内买房计划买房的客户所在比例明显比年轻客户要高，特别是在1个月内就有11%的客户计划买房，较25-35岁的年轻群体高出5个百分点。

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　　人才引入让部分二线城市外地需求激增

　　本地购房者仍旧是大部分城市的需求主力，仅有少数城市以外地客源为主，如热门旅游城市西双版纳，外地客户比例达到了9成。在重点监测的25个城市中，仅有廊坊、惠州两地的外来客群的比例较高，其他城市还是以本地客群为主。

　　但从占比变化来看，重点二线城市的外地客户比例有着显著的增加，特别是中西部的城市。这些城市为了吸引人才落户都放宽了落户门槛，如郑州仅需中专毕业就能在当地落户的政策为郑州吸引了大量的购房人群，使得郑州成为2018年投资热点城市，外地客群的比例在2018年增加了23个百分点。此外，武汉、成都、合肥等城市的来自外地的客户所占比例相比上一年也增加不少。

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　　中心城市需求外溢范围进一步延伸

　　一线城市需求外溢炒热了周边的楼市，也让这些城市的房地产市场调控政策相较多数三四线城市更加严厉，导致当地的投资客占比下降。以典型的环一线城市廊坊、无锡、佛山及惠州来看，仅有廊坊受北京的辐射影响投资需求增加，其他三个城市来自临近一线城市的投资客均有所减少，如佛山来自广州的客户占比在2018年降低了18.59%。但这并不意味着一线城市的外溢需求减少，购房环境更宽松但距离稍远的其他城市正在成为一线溢出需求的新选择。以上海来看，除了周边的无锡、南通等城市外，盐城的外地客户中也有一半是上海客户。

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　　一、二线首置客户明显增加(略)

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　　少数热点城市二房贷款比例接近甚至反超首贷(略)

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　　利好规划持续助长环京、环广深投资热度(略)

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　　90~120平方米成为最常见选择

　　购房面积段的选择上，对应置业目的来看，90~120平方米以33%的比例占据首位，处于这一面积段的住宅主要以三房户型为主。同时，200平方米以上的大户型住宅比例和上年相比明显增加了3个百分点，占比达到10%，客户今年对于这个面积段产品的接受度也有所上升。

　　一线城市客户的喜好较为分散，“小户型”和“大豪宅”的比例都显著高于整体平均。受制于高房价，多数客户在考虑经济的情况下只能选择较小面积的房子，并且这些城市对刚需购房首付及贷款政策要求较为严格，如上海公积金贷款两成首付则只能选择90平方米以下的房子，因此在90平方米以下的面积段，一线城市的占比明显要比二三线城市高，如深圳在选择这一面积段的客户占比达到6成;同时，一线城市又存在大批高收入人群，这些客群对住房的要求也比较高，因此选择面积在200平方米以上的客户比例也比较高，如北京和上海都在10%以上。

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　　购房需求进一步转向中低档产品(略)　

2019年展望

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　　租售并举放缓年轻人购房步伐，优质地段项目关注度有望提升

　　尽管今年整体政策环境仍旧趋紧，但随着下半年市场转冷，一、二线的土地流拍幅数明显增多，让部分城市对调控政策有所松动，有些城市出台了双向限价令，菏泽在年末也放开了限售年限限制，对于有资产配置需求的客户均是利好信号，在2019年可能会引起部分观望的投资性需求入市;同时，目前仍有较多居民在旧式多层住房，老龄化人口的快速增长让一、二线城市居民的改善需求进一步凸显，老年改善性购房需求预计也会增加。结合以上两方面来看，优质地段项目的关注度预计会比2018年有所提升。不过“买涨不买跌”的从众心理还是会影响首置类需求的入市，并且中央坚持“房住不炒”的原则下，纯粹投资类需求仍旧会被遏制，这类客群偏爱的远郊潜力地段在2019年难有较大起色。

　　分城市能级来看，随着一、二线城市的保障性住房和租赁市场的快速发展，年轻人购房观念会进一步转变，譬如国家在2018年10月进行的税改中，租房免税额度高于贷款利息免税额度，且一二线城市租房免税额度更高，也会进一步推迟年轻客户的购房时间。

　　对于三四线城市而言，购房者中年轻客群比例回落将更为普遍，这一方面是因为经过近两年房价的快速上涨之后，外出务工群体返乡置业的成本大大攀升;另一方面，准一线仍在持续的抢人大战以及租赁住房市场的快速发展，都在不断降低流动人口的迁入门槛，三四线城市年轻群体的迁出倾向也会进一步凸显。