李宇嘉：解析楼市一二手房价格“倒挂”的逻辑

　　来源：证券时报、金融界

　　适当的“价格倒挂”就是开发商的销售策略，即便不“倒挂”，在渠道营销的配合下，也要制造出“倒挂”的景象。

　　李宇嘉

　　不仅是深圳，上海楼市也动不动就是“千人摇”!这是知名经济学者管清友微博分享上海同事买房的感慨。据他说，该同事“从夏天摇到冬天，第5次终于摇到了”。尽管外环外6.6万的均价着实有点高，但该同事觉得挺幸运的，因为认筹率高达518%，入围不容易，且买且珍惜。据统计，今年前10个月上海新房销售出现12次“千人摇”，认筹率超100%的项目65个。

　　其实，除了沪深外，今年在成都、杭州、南京、西安等地，新盘“万人摇”场景屡屡上演，罪魁祸首就是一二手房价格“倒挂”。众人排队，并非真正看好楼市，而是像新股发行市盈率“限制”下“打新”一样，普遍心态是“赚一票就走”。既然知道价格“倒挂”导致抢房，不利于预期稳定，有违市场规律，为何在新房预售环节，还要把价格限制得那么低呢?

　　毫无疑问，就是调控考核。今年9月，上海黄浦区豫园附近的露香园开盘，限价16万元/平方米出售，开发商中小股东反对，致信上海网上信访受理(投诉)中心称，“露香园别墅限价销售，不但无法惠及普通居民的需求，而且导致国家税费流失，也与“房住不炒”的背道而驰。”对此，上海房管部门回复，“新房销售应严格落实相关规定”，意指稳房价压倒一切。

　　但同时，地方对于“稳房价”的动力并不足。一方面，前几年地价上涨，这几年的房价也会上涨，“控房价”对开发商不公平。要知道，在城市政府眼里，拿地王的开发商为城市经济可是做了重大贡献的。笔者接触过一家开发商，对方称拿了地王后，全市开始限价，只好捂地。好在大家都有默契，做好事是不会被亏待的，以后有靓地出让、项目代建等，一定会记得。

　　另一方面，一旦新房大面积限价，开发商拿地的积极性就下降了，这可是坏兆头，比如旧改推不下去了(因为未来的房价覆盖不了成本);比如，等米下锅的很多政府项目(地铁、广场、商务区等)也没了动力;再比如，开发商以“双合同”规避限价，导致后面的精装修维权、质量和烂尾问题等等。总之，限价对地方来讲，是个非常不讨好的政策措施。

　　但是，楼市调控可谓从上到下一盘棋，又不得不为之。不过，这几年国家强调要素市场化配置、强调长效机制建设，赤裸裸限价就显得格格不入。所以，当调控风口来了，限价就严格起来;当调控压力小了，限价又松动一点，或悄悄地退出了，备案价就可以提高了。当然，开发商也心领神会，拿地成本高、能耗得起的，就等着限价松动，耗不起的只能接受限价了。

　　一般来说，年底和次年初，地方经济任务、税收考核都比较重，或房价涨幅未触及目标，或政策空窗，这时往往是限价松动或退出的时机。

　　价格“倒挂”，也是当下楼市的必然现象。现在，各地、各个片区都不缺房子，房价涨幅也在减缓，过去那种“开盘即热销”的抢房场景，一去不复返了，能激起大家买房热情的，非“买到即赚到”的楼盘莫属。但是，2015~2019年土地供应是史无前例的，新房在“跑步入市”。一个不成文的规矩是，楼市营销讲究“一炮打响”，开盘不能热销，就得接受遇冷的事实。

　　所以，适当的“价格倒挂”就是开发商的销售策略，即便不“倒挂”，在渠道营销的配合下，也要制造出“倒挂”的景象。另外，对各地来讲，新房卖得快，后续的地才有开发商愿意拿，城市更新、轨道交通等，才能推进下去。甚至，城市经济整个链条，才能运转起来。所以，对于一二手房价格“倒挂”，可谓是又爱又恨。总之，“倒挂”不合理，“不倒挂”又不行。

　　(作者系广东省住房政策研究中心首席研究员)