长实地产利润率之高,冠绝内地
按照长实地产2017年中报数据,截至2017年6月30日,该公司共收入298.63亿港币,其中未经审核股东应占溢利为144.1亿港币,较去年同期增幅67%。
你没有看错,杠杆游戏简单计算屡一下,长实地产为股东创造的利润率高达48%。
而内地的房企,毛利率很少有超过30%的。长实地产这几年都是在40%上下。更有趣的是,8月28日,恒大发布2017年度半年业绩,数据喜人——上半年营业额1879.8亿元,净利润231.3亿,同比大增224%。
更难得,业绩大增的同时,恒大上半年实现净负债率大幅下降近一半。还值得一说,恒大上半年,归属股东利润188.3亿,同比大增832%,股东回报率51.8%,同比增43.6个百分点,各项利润指标均创上市以来最高纪录。
意思是,做恒大的股东,当然也包括小股东、股民们,是幸福的、划算的。恒大想说,其努力对得起各位股东。
不过再怎么比,长实地产的营收只有恒大的1/6,但归属股东的利润只少40多亿。长实地产有多厉害!
还值得注意的是,长实地产投资物业税后净额为49.3亿港元。主要由中区优质写字楼物业价值上升所致。相反,我国内地的写字楼、商业物业回报情况则普遍不是很理想。
即便是SOHO中国这样运营写字楼最厉害的,和长实地产比也显得有些不济。逼得潘石屹、张欣夫妇卖卖卖:
6月26日,SOHO中国发布消息,将以35.73亿元整售上海虹口SOHO。而更早之前的2016年7月底,该公司将位于上海的SOHO世纪广场,32.97亿元出售给国华人寿保险。
7月4日,SOHO中国再次宣布,准备出售北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO两个项目。而这,距SOHO中国出售上海虹口项目仅十天不到。
算上2014年卖出的SOHO静安、海伦项目、凌空SOHO股权,2015年出售的外滩项目。这3年,SOHO中国已经套现高达200多亿元。
如果加上北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO两个待售项目,据说这两个项目怎么也可以卖100亿元。那么,SOHO中国总计套现起码也是300多亿元。
比谁卖出内地资产,SOHO中国不比万达、长实差。
时间的力量,等待利润倍增的杠杆游戏
对了,长实地产这些1000来万方的土地储备,基本都是2005年前购置的。可以想见,那个时候的成本之低。
在2016年10月27日《李嘉诚的上海世纪汇广场是如何赚翻的?》一文中,杠杆游戏就曾计算过,留着自己经营该项目,再过15年长实也抵不过此次倒手所赚。
以上海世纪汇广场为例,该项目总建筑面积约36万平方米,其中写字楼建筑面积13万平方米,商场建筑面积14万平方米。商场底商租金会不错,但也并不是所有楼层都能租很高;写字楼租金价格算300元/平米/月应该差不多;还有9万方是停车场等,租金价格整体也不会很高。所以,我们拉通粗略算,按照总建筑面积每平米租金300元/月,这个价格不算太差。
这样算起来,36万方*300元/月*12个月=12.96亿元/年。事实上,我国很少有一个商业综合体年租金收入可以达到10亿元以上。即便如此,要收入200亿元,也要15年出头。而这块地是商服用地,拿地都已经12年了,再加个15年,等于27年,等正儿八经赚钱时,土地使用年限都快到了。
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