中骏中报会实录 黄朝阳：明年毛利率还是能够保持一定水平

　　现场提问：意味着你们不看好下半年市场，没有上调拿地预算?

　　管理层：也不是，要看整个财务方面的情况，不会说下半年会花很多钱来买地，会做一个平衡，毕竟中骏是一家财务比较稳健的公司。但也要看销售，如果销售额增长更大，可能会多买一些土地，如果没有就按照全年预算拿地。

　　现场提问：现在房企都在做规模，中骏在销售方面有没有目标?

　　管理层：现在的目标是280亿，暂时不改，到年底能够多完成一点就多完成一点，但是这个目标是能够实现的。

　　现场提问：下半年推的货值有多少?

　　管理层：下半年基本上会推170万平方米左右，从货值来说大概是300亿。

　　现场提问：这170万平方米的去化率预计会有多少?

　　管理层：几个月前说全年的货值 450亿，我们的目标是280亿，当时从金额来算去化率是62%左右，上半年去化比这个高。因为整个上半年完成目标超过一半，55%左右，下半年只要完成45%左右。如果要完成280亿的目标，去化率只要50%左右就可以，但是我们相信最终完成的比例肯定不止50%。从以前的经验来讲，我们全年完成的去化率都可以保持在62%以上。

　　现场提问：限价对于中骏有什么影响，对于未来的均价有什么影响?

　　管理层：限价现在是一线城市比较严格。

　　我们认为一线城市限价还会持续一段时间，包括一些核心二线城市，但是现在我们在买地的时候已经把限价因素考虑进去，现在已经不按市场二手房的价格来判断买地价格，会按照政府限价的标准来买地。

　　比如说今年上半年买的34块地里有一些是限价的，我们是按照限价测算地价多少合适，所以还是能够保持一贯的测算要求。例如25%的毛利率，净利润在12%左右，这是我们内部测试指引。

　　限价政策会持续存在，但是价格也会逐步上升，只不过不会升那么快，原来可能一下子涨了30%，现在都是3%、5%地上涨，也还是在上涨。基于这一点去拿地，明年的毛利率还是能够保持一定的水平。

　　现场提问：这会不会导致推盘节奏没以前那么快?

　　管理层：二、三线城市还是照样快开盘、快推盘的节奏，因为买地的时候已经把限价考虑进去了，如果做出来还是卖这个价格也没问题。比如现在二手房是每平方米2万元，限价是1.5万元平方米，我们买地按照1.5万元测算，不是按照2万元平方米测算。

　　现场提问：之前买的地就算限价也能够保证25%的毛利率吗?

　　管理层：是的，之前的地价比较低。

　　现场提问：一线城市会不会捂盘?

　　管理层：一线城市如果产品想卖的还是会卖，因为我们高周转快开发的是在二、三线称，一线城市原来定位是继续持有的，就继续持有。

　　现场提问：现在三四线城市会承担一些一二线城市的外溢需求，价格也有往上涨，中骏下半年在这些城市的土地投入会不会加大?

　　管理层：我们都会关注。第一，买地的金额计划基本不变，除非销售增长很快，钱多了就可以适当加大一些比例。但是二三线城市我们已经关注了，今年买的地大部分都在二三线，主要是二线城市，我们有一些三线城市是一线城市的外溢。

　　现场提问：你们有说比较看好长租公寓市场，在这一块有没有什么计划?进展如何?国内已经有很多企业加入长租公寓市场，中骏在这个时间点加入会不会担心迟了一些?

　　管理层：经过多方市场调研分析和考察，我们进入的是中高端长租公寓，和现在市场上很多企业主要做的中低端、刚需为主的长租公寓产品有很大差异。

　　我们在8月4日和美国睿星资本签订了战略合作协议，全面在中国发展长租公寓。我们现在规划是三年5万个房间，未来规划50万间，相当于1000个项目，因为每个项目的量差不多是500间，这是我们的战略规划。

　　现场提问：目标人群是哪些?