泊寓赛马记：万科长租公寓还要跨过几道坎？

　　业内人士曾表示，长租公寓前期收购、改造及税收的成本较大，投资回报率不高，回报周期长。有观点认为，开发商的人力成本较高，因此现阶段进入长租公寓市场不太可能获得很好的回报，第一阶段只能是扩展亏损期。

　　新派公寓人士透露，一般长租公寓项目要求5-7年能够回本，但新派在建的新机场项目由于成本没有控制好，目前已投入超过2000万元，导致回本可能需要更长时间。

　　对于长租公司的盈利情况，万科不同城市泊寓业务负责人给出了各自的看法。

　　广州泊寓张成皓坦然表示，长租公寓业务的盈利性确实比传统地产业务有较大差距，这也是中国目前的租金售价比、高额的租赁税费所影响的。

　　“但是租赁业务有较为稳定的现金流，受调控的影响较小，客源与传统的即售业务和其他一些新业务之间有较好的适配，从这些方面来看，尽管业务盈利并不强，但依然是万科的战略业务。”

　　泊寓厦门总经理吴迪透露，不同泊寓项目的前期改造成本不一样，但出于对整个居住标准的追求，万科在这方面的投入会比较大。租入租金和改造成本占到总成本的80%，仅装修改造的成本就需要运营三年后才能够覆盖。

　　泊寓北京人士也表示，目前整个行业的投资回报周期普遍较长，租赁的轻资产模式在5-8年左右，而万科则预计5年能够收回成本。在北京市场，由于物业升值较快，租入租金要占到租出租金的一半以上，所以运营商只能尽力压缩其他的成本。

　　相比之下，对于重资产方式就比较担扰。上述人士称，重资产项目甚至需要十几年、二十年实现盈利。泊寓北京拓展重资产的方式，主要是出于对资产增值的考虑，而且长租公寓的投资回报情况并不比写字楼差。

　　除了收购的成本，消防与税收的问题也是限制长租公寓发展的硬伤。目前改造成长租公寓的物业包括了传统的公寓、写字楼、酒店、厂房等物业，业内人士透露，由于物业消防标准要求尚不清晰，消防的问题颇让这些房东们头疼。

　　其次，是税收的成本。营改增后，虽然6%的增值税比原先的征收标准要低一些，但若加上12%的房地产税，长租公寓的税收成本依旧不低。

　　长线钓大鱼

　　对于长租公寓面临的利润不高、回报较长问题，吴迪表示，国内租赁业从起步到现在并不长，行业仍处于探索的阶段，主要还是得扎实地把握好客户的需求。

　　虽然盈利还未解决，但吴迪认为，万科选择了做大众市场，如果没有规模，怎么生存下去?

　　据悉，目前广州、厦门以及北京这三个城市都提出了各自的目标。泊寓北京方面希望在5年内能运营10万间的规模。现时筹划准备的长租公寓项目达到了13处，计划投资上百亿元，目前累计投入了20多亿元。

　　广州泊寓总经理张成皓则称，广州泊寓今年开业的规模预计达到1万间左右，预计年营收将突破1个亿。

　　在厦门，据去年泊寓厦门品牌发布会所透露，泊寓厦门希望在三年内服务的客户人数超过10万人，成为厦门最大的长租公寓品牌。

　　规模可以用数字来衡量与想象，但回归到实际，长租公寓盈利的路途还有多远?

　　广州商业市场分析人士认为，对于核心区域的优质公寓，其本身便具备增值的条件。在较为宽松的货币政策的环境下，物业租金将会水涨船高。

　　基于投资与资产增值的目的，若长租公寓运营商能够提供稳定的服务，客观上来说，实现长期的集中收益并不难，“所以最根本的就是不要把自己的产品搞砸，解决好消防问题，做好产品与服务”。

　　“万科至今更愿意把自己称为一个不动产商，而不是纯粹的房地产开发。”吴迪如是说道，万科更在乎的是开发之后的经营管理，这与传统的开发都是完全不同的。如果产品精细度无法做到与业务相匹配的话，这项业务是会很容易死掉的。

　　在解决盈利难的问题上，张成皓称，泊寓业务也在通过深挖物业价值、提升运营能力、打造高效的扁平化组织来提升业务的盈利能力。譬如，运营泊寓开发的专有平台，将租务场景实现了线上管理，降低了管理成本。

　　私募基金人士则分析，在产品研发和运营能力上，开发商将会逐渐掌握优势。能够在更复杂的地产开发实现标准化的流水线作业，长租公寓的产品和运营对开发商而言只能算小儿科。

　　“他们可能面临的比较大的问题还是传统地产行业的人力成本过高，要整体达到盈亏平衡点还有很长的路要走。”

　　虽然回报周期较长，但随着土地出让市场中对自持比例提出要求，北京市场人士认为，发展长租公寓业务，也可以让企业培养一个很好的运营团队。