泊寓赛马记：万科长租公寓还要跨过几道坎？

　　2014年，万科于30周年之际提出了“城市配套服务商”的转型方向，确立要在十年内完成新业务探索与布局。

　　三年过去，万科除了卖房子，还当起了房东、操心起教育与养老事业、拓展物流地产与旅游度假区……

　　期间，各个区域公司或城市公司也先后喊出了转型口号，如广深区域的“八爪鱼”战略、北京区域的“6+X”战略、上海区域的“热带雨林”、成都万科的“1+7”城市配套生态圈等。

　　上述几项中，作为“占领”租赁市场的路径，长租公寓没有意外占据了一席。这项刚刚在2016年确立名为“泊寓”品牌的业务，正在各个城市马不停蹄地落点。

　　4月28日，广州万科以36亿元竞得两宗地块的这一天，广州泊寓总经理张成皓在朋友圈宣布，泊寓当天也“在紧邻珠江新城的核心区域获取住宅物业1.6万方，未来在此区域泊寓将有四个门店，提供近1300套出租房源”。

　　广州泊寓获取项目的十天前，在北京万科中心，泊寓北京内部人士向观点指数介绍，当下北京泊寓的扩张速度比较快，项目数字每个月都可能产生变动。

　　万科的多元化发展自提出以来便受到许多投资者关注，但2016年年报中关于泊寓的发展情况却被一笔带过。

　　不过，从今年来业绩会及电话会议中万科的回应，大致可以拼出这样一幅泊寓版图：截至2016年底，万科泊寓共进入18个城市，已开业项目44个。2017年5月，万科泊寓大约有15000间已经开业， 此外还有35000间在统一装修，开业满6个月的平均出租率达到 80%以上。

　　“2017年，万科把长租公寓作为重要着力点，主要在核心城市发展。”万科董秘朱旭曾在2月份销售及经营情况电话会议上如是回应。

　　泊寓之“名”

　　2016年4月，“泊寓”一词传开之前，万科旗下各公司对长租公寓业务的叫法并不一。如广深区域2014年提出的“八爪鱼”中，便包括了万科驿、万科派，这两个业务均为长租公寓产品线;在厦门与西安，长租公寓还曾有过“被窝公寓”及“VV公寓”等名字。

　　万科2015年年报中显示，期内长租公寓业务领域已经初步形成了以万科驿为主、万科派、被窝公寓为辅的产品体系。长租公寓已开业数量超过1000间，此外还有超过20000间正在筹备开业。

　　到了2016年初，万科旗下部分城市公司的长租公寓业务微信公众号，相继开始了更名行动，各个公众号的VI设计趋于一致，口号也更改为“城市青年家”。

　　据上述泊寓北京人士向观点指数介绍，目前“泊寓”还未做正式的品牌发布会。而在去年4月份，消息便指出“泊寓”内部整套的VI系统和宣传内容都已设计完成，集团等待恰当机会发布。

　　该人士称，万科内部正在逐步整合各个公司的泊寓产品，制作统一的管理平台以统筹项目拓展、运营管理、价格审批及财务结算等事务。当平台梳理完毕，万科将正式发展“泊寓”这个品牌。

　　据悉，泊寓已于今年4月5日上线了APP 2.0版本，从软件上可以看到四大区域各个城市已开业泊寓项目的详细情况，并进行线上预订。

　　平台整合之时，泊寓这一创新业务的组织架构或许也将迎来调整。2017年3月27日，在2016年投资者业绩交流会上，万科曾提及，万科的合伙人机制要求扁平化的机构，原来“总部—区域—一线”的模式已经不适合新的业务了。

　　万科管理层透露，今年计划将泊寓变成总部直属业务。据了解，万科长租公寓的业务主要是归各个城市公司来负责，同样实施合伙人制度。

　　据广州泊寓总经理张成皓介绍，坚持合伙人制是泊寓组织的重要特点，组织中尝试轮值主席的管理方式，每一个管理人员也是一个业务人员，组织相对扁平化，广州泊寓目前的人数不到60人。

　　值得注意的是，虽然外界了解得比较多的是泊寓这个品牌，但万科家大业大，长租公寓的产品并不只这一条线。目前，万科在长租公寓这一块优先发展的是泊寓这个品牌，但未来也可能有更多的品牌出现。万科内部已有在试水高端或更低端的产品，但还未到推广的时候。

　　张成皓更为具体地介绍道，除了泊寓，广州也在小范围尝试青年白领以外的长租人群，例如“峯汇”项目是面向高端人群的服务式公寓，“科学城”项目有部分面向企业的蓝领公寓。这些产品暂时属于地域性的尝试产品，暂时未到“泊寓”产品复制的阶段。

　　赛道泊寓

　　根据城市流动人口、房价收入等筛选原则，万科在长租公寓业务上重点布局四个区域12个城市，包括广州、厦门、南京、深圳、武汉、北京、天津、青岛、上海、成都、西安、杭州。目前发展较快的有广州、厦门等。

　　表：万科泊寓于部分城市规模统计