泊寓赛马记：万科长租公寓还要跨过几道坎？

　　价位上，据泊寓厦门总经理吴迪介绍，由于泊寓的定位为大众市场，所以其定价是按照片区的平均租金水平来定，没有做产品的溢价。厦门泊寓所选择的物业以商用物业为主，也有部分是住宅用地，但住宅用地的成本会更高一些。

　　广州泊寓总经理张成皓则表示，广州和其他城市一样，遵从泊寓的业务宪法——“市场化定价”。泊寓产品定位针对目前房屋租赁市场的大众人群——35岁以下年轻白领的。

　　泊寓北京一位人士也介绍，北京的青年客群层次拉得比较开，泊寓产品会有档次之分，最终会根据消费者的支付能力来定价。

　　物业选取上，泊寓北京透露将优先选择公共交通便利的物业，四环左右将是其拓展的重点，且项目产权以商业、综合为佳。

　　目前，泊寓北京已有的13个项目中，4个是万科自有的，9个为外部获取，外部拓展方式又可分为轻资产和重资产方式。

　　轻资产方式即租赁方式，泊寓与项目持有方(或经营方)签订长期房屋租赁合同(一般超过15年)，重资产方式为通过收购获得物业产权或长期使用权。

　　泊寓厦门方面则透露，目前泊寓比较多的物业是前期按照传统的开发方式建成，接手后再进行物业的改造。随着时间的推进，这类项目将越来越少，厦门泊寓更倾向于在一个项目的前期开发便介入进行产品设计。

　　泊寓厦门总经理吴迪所称的这种方式在广州便有一个典型的产品。据悉，广州万科云城这一项目涉及了多个“八爪鱼”业务，由于前期拿地时便有了转型新业务的想法，项目在建设时就规划了长租公寓业态。

　　其实，万科进入长租公寓领域并不算早，包括链家自如、YOU+等品牌已先行在这一领域布局。比起其他公寓品牌，万科这个强大的靠山实则为各城市公司减少了发展泊寓业务的资金压力。也就是说，万科的泊寓产品是一盘棋策略，资金由集团来筹集，本地的团队不需要操心资金问题。

　　广州商业市场人士分析，开发商拥有成熟的开发链条，对硬件的改造与投入拥有先天的优势。相比之下，基金出身的运营商则会考虑中长期的收益，使之在开发运营过程中更加注重品质，在中长期的管理、服务上有优势。

　　据悉，目前规模最大的公寓品牌自如，已管理40000套价值3000亿的房屋资产，拥有25万间自如友家，7栋自如寓，拥有超过60万的自如客。虽然万科目前包括未开业在内的泊寓规模仅有5万间，但做了多年“龙头房企”的万科，在租赁业务上也不甘落后。

　　4月份业绩电话会议上，万科透露，长租公寓是公司发展的重点。未来中国市场将有很大量的租赁需求，但是C2C租赁痛点多，所以集中式的品牌公寓拥有很大的市场容量。希望未来做到15万间的水准，成为国内排名前列的长租公寓供应商。

　　不过，万科的目标似乎并不止于此，泊寓北京在2017年2月份的春茗活动上曾透露，万科预计到2018年拓展公寓目标45万间，预计年收入94亿元。此外，万科远期规划则计划提供100万套公寓，年收入达到155亿元，为一半以上城市新进入者提供长期租住空间及服务。

　　房东的烦恼

　　北京市场人士认为，长租公寓比起民宅等产品，由于租赁周期更加灵活，环境与配套服务条件更高，长远来看远其收益要比改造前的产品要高一些。

　　投资了不少公寓项目的魔方金服则认为，开发商进入长租公寓市场，最大的优势是母公司的资本实力和依托母公司信用而获得的超低融资成本。超低的融资成本决定了开发商可以接受相对低的回报，在房源上有很强的竞价优势。

　　但比起传统地产业务，发展长租公寓更像是一桩“细水长流”的生意。

　　表：较知名长租公寓品牌一览表