侠客岛:楼市寒冬 为何地方"卖地"收入反而大涨？

　　这段时间以来，经济ke的手机每天都会接到好几个中介电话，嘿，哥们，还考虑买房吗?哪哪的二手房考虑吗?新盘呢?

　　其实不需要问价格，即使像一些媒体报道的那样，北京的房价有了10%这样的价格降幅，相比去年60-70%的涨幅，这点卖家的“挥泪甩卖”还是有点“得了便宜卖乖”的感觉。

　　五一前后，北京地区的新房、二手房房贷政策再次收紧。首套房执行基准利率，二套房在基准利率的基础上上浮20%。买房的成本越来越高，很多人望而却步。

　　从去年10月开始的房产新政，被各地当做“政治任务”不断加码。房地产交易迅速进入寒冬。这种速冻的政策下，是政府急切希望通过降杠杆来削减金融风险，从而给“房地产长效机制”的推出赢得改革的时间窗口。

　　一方面通过控制房贷来抑制需求，另一方面则在土地供应上不断出手，双管齐下。我们可以先来看一组数字。截至目前，今年中国50个重点城市“卖地”收入合计为7645.3亿元，与2016年同期不到5000亿的水平相比，上涨53.3%。

　　这组数据出来后，有不少朋友问经济ke，不是要去库存吗?为什么地方政府又在卖地?难道还要重回土地财政的老路了?其实不然。对于一些城市来说，他们需要的恰恰不是去库存，而是相反，房产调控在土地供应上也是“一城一策”。

　　调控

　　去年以来，中国楼市“冰火两重天”的格局持续。

　　三四线城市还在为“去库存”发愁，一二线楼市却继续疯涨、交易火热，引得限购政策层层加码。需求旺、房价高，北京、上海、苏州、南京为代表的大多数热点城市，急需“补库存”。针对这种情况，在土地供应的“供给侧”，国土与住建两个主管部门出了个“大招”。

　　4月6日，两部门同时发布了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》，要地方政府合理安排住宅用地供应，对住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，特别是普通商品住房用地供应规模，去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。

　　意思很简单，调控不再“一刀切”，要因城施策，把土地供应节奏和去库存形势直接挂上钩，“一城一策”分类调控。

　　然而，对于许多城市来说，做到这一点并不容易。

　　一方面，库存紧缺的城市能否加快供地恐怕要打个问号，土地资源是有限的，城市建设摊大饼的老路无法持续，征地拆迁成本也不低，地到底供不供得出来?另一方面，对于部分去库存压力较大的城市而言，减少甚至暂停供地，对地方财政确实是个考验。

　　卖地

　　北京就是一个典型的例子。

　　就在“供地新政”发布后的第二天，北京市就公布了5年住宅供地计划。按计划，北京今后5年供应住宅用地6000公顷。2017年住宅用地供应1200公顷。这一指标比年初披露的计划翻了一倍。果然计划没有变化快。

　　如果这一计划得以落实，将很大机会逆转供求失衡、房价上涨预期。但问题的关键恰恰是，北京的宅地供应计划能否完成?一个不容忽视的事实是，2013年至2016年间，北京的供地计划基本上就没完成过。尤其是2016年，土地供应可谓十分惨淡，部分供应的地块位于郊区，绝对数量也不多，商品房实际供地完成率仅为12.1%。更何况，“以房控人”本身就是北京疏解人口的手段，土地供应不那么积极也就可以理解了。

　　北京近十年来供地完成率

　　上海、深圳等城市，形势也不容乐观。

　　比如，深圳的情况尤其特殊，作为全国唯一全部土地归国家所有的城市，深圳不存在集体土地。而且，深圳的城市开发程度基本饱和，几乎没有存量的、可供新开的建设用地。因此，深圳只能通过土地整备、城市更新等方式进行供地，盘活存量。深圳的兄弟广州给出的策略是，通过广佛一体化，向周边中小城市要发展空间。

　　目光所及，基本每个一线城市都在为增加土地供应“憋大招”。据统计，武汉、郑州、杭州、苏州、天津、成都等12个城市今年以来的卖地收入超过200亿元。其中，武汉土地出让收入居首，超过700亿元，北京、南京、合肥其次，均超过400亿元。