侠客岛:楼市寒冬 为何地方"卖地"收入反而大涨？

　　拿地

　　土地出让继续火爆的背后，是房企的拿地热情，这一轮密集的调控并没有影响到他们继续大规模拿地。据中国指数研究院监测的23家房企在4月上半月共拿地25宗。2016年赚了盆满钵满“不差钱”的房企，拿点钱补补土地库存也是正常的。不过，这也从侧面说明，房企对中国城市化还是有长远的谋划和信心。

　　不过，房企的拿地也逐步受到更多的限制。

　　曾几何时，在一些热点城市，鉴于供地紧缺，土地价格疯涨，房企在拿不拿地这个问题上，十分纠结，尤其是民营房企。《中国经济周刊》曾经报道，现身过2016年土拍现场的地产人，无一不对央企、国企频频“收割”地王的凌厉手段心有余悸，“多贵都敢拿”的狠辣做派让民营房企一再沦为陪衬。不差钱带来的是不断上涨的地价，而这又成为了房价暴涨的重要动能。

　　如今，要不要拿地或许没那么纠结了。今年初，北京门头沟、平谷和房山三块土地招拍挂，全用了“限房价、竞地价”的新型土拍模式。对出让土地的房型、房价都做了限制，再让开发商互相竞争。还有城市引入了“熔断机制”，就是说，在招拍挂的过程中，如果报价超过了最高限价，这块地就流拍了。

　　另一方面，拿地的门槛也在提高，各地对“拿地资金”的监管更严格了。去年，南京、广州规定房企拿地必须用自有资金，对银行信贷资金、投资基金等场外配资“严防死守”。这对以前房企利用杠杆拿地的疯狂也下了闸门。

　　在这几项政策的抑制下，今年截至目前为止，全国热点城市的土地成交率虽然很高，但溢价率已经下调不少。

　　长效

　　毫不讳言，房地产市场十几年来频繁陷入“屡限屡涨”的怪圈。限购、限价等短期政策就像止疼药，刚吃的时候有用，但不能长期有效，甚至“边际效应递减”。“止疼药”还有一个特点，那就是停药之后更疼。一个重要的原因还在于供需的不平衡。

　　土地供应端因为牢牢卡在政府手里，成为地方政府的“提款机”，因此从土地供应端入手增加土地和房屋供应，地方并不积极，相反，消费需求侧的抑制就容易得多。这种不均衡使力，并没有从根本上改变快速城市化进程中，土地供应短缺的严峻形势，反而躲避了改革的真问题，使得房地产领域的改革拖延下来，被土地财政牢牢绑架。加之近些年经济下行，大量的货币得不到有效引导，疯狂进入房地产市场。房产投资成倍的收益成为抵抗通胀的利器，让更多的资金趋之若鹜。

　　因此，我们看到，地方政府陷入卖地财政的怪圈，老百姓用十几年甚至几十年的还债来供养房子。“辛苦几十年，不如买套房”，远超平均工资的房价，已经明显拖累了中国人的幸福，也扭曲了老百姓的致富观念。

　　“该断不断，反受其害”。

　　2016年底的中央经济工作会议就强调，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要求回归住房居住属性。同时提出，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。

　　这一次，两部委的《通知》就明确了供地节奏与去库存的关系，降低供不应求的市场预期，进而逆转房价上涨预期。从土地供应侧与需求端“双管齐下”，可以看出管理层对遏制房价上涨的决心。而这也被解读为房地产调控供给侧长效机制的破冰之举，重要性毋庸讳言。

　　若不按《通知》规定的根据库存调整供地规模，而导致房价上涨压力过大，或致去库存不利，则很有可能被住建部约谈。这不是开玩笑，之前已经有地方政府被约谈了，甚至被约谈了多次。说白了，简单的“稳定房价”已经不是本轮调控的核心目标，建立长效机制才是。