欧阳捷：今年楼市会降吗 看看开发商动机何在

  很多人在问，今年房价会降吗?哪些城市会降?

  目前政策层面非常明确，热点城市不能涨，只能环比下降，开发商虽心有不甘，但调控城市的政府一定会按照中央要求确保房价有微幅下调。

  那么，其它城市呢?这就不一定了，防止资产泡沫是明确的，如果出现房价快速上涨的城市，一定会纳入调控，哪怕已经出现苗头的，也同样不会放过。比如西安在2016年的最后一天，紧急下发楼市调控政策，宣布六城区只能新购一套住房。

  有些开发商认为，现行的调控政策延续到2018年两会之后势必被迫调整，不可持续，这些房企以以往的惯性思维赌博政策周期，这种心态显然会影响被调控城市的供求关系和房价走势。但房价上涨的调控已经从各方利益与中央的对赌，转向了地方政府与开发商的博弈，当然背后的主导依然是中央政府抑制资产泡沫的中期战略诉求。

  无论如何，今年热点城市房价不能涨已经基本形成共识——不论是否无奈、是否合理、是否扭曲都已不重要，因为抑制资产泡沫是应对美欧政治经济不确定性的关键一环。

  中国楼市已经不能用一二三四线城市来定义了，过去我们说过，城市分化已经打破了这种划分，一线城市已经分化成超一线和一线，二线城市也分化出1.5线和强二线，但在目前的市场环境下，其实更为准确的划分或许是应当按照未来人口流向趋势，划分为热点城市和非热点城市，其中大都市、部分中心城市、都市圈小城镇是人口持续流入且供应逐年减少的热点城市，另外一些人口流出的省会城市和三四线城市都已落入非热点城市范畴，中间还有一些人口会持续流入但供应量大、未来供应或将减少的中心城市可能会转化为潜力热点城市。

  在哪些城市可能会出现降价呢?

  在热点大城市依然是供不应求的局面下，房价面临上涨而非下降的压力。

  因为房价受控，不允许环比上涨，热点城市房企更可能的策略是高开平走、顶格定价，以求保持利润水平和最大限度地利用存量不多的土地储备资源。

  去年被调控的17个热点城市合计住宅销售面积占全国的16.8% ，销售额占到市场总量的36.8%，它们去年合计的新开工面积下降了1%、土地供应面积减少了5%，今年供应面积和成交面积几乎肯定会下滑，各房企及其城市公司在业绩增长、保价去化、存货惜售的三角纠结中，很难做出降价的选择。

  部分二线的潜力热点中心城市整体上处于供求基本平衡，在热点城市挤出效应下存在房价补涨效应。特别是未调控的二线城市将担当大型房企销售冲量的重任，房价上涨也势必带动量的增长，这些城市要增长20%以上才有可能弥补被调控城市所造成的销售量下降。但这些城市的新开工面积和土地供应都没有增长，也预示着要靠价格的增长才能获得更高销售额的增长。

  这些潜力热点城市房价微涨、快速跑量才是各方能够接受的最好博弈结果，但是，开发商难以抑制拉升房价快速上涨带动销量快速增长的惯性冲动，在今年“稳”字当头的宏观政策大背景下，开发商涨价的冲动一定会遭遇行政管控的压制，因为没有哪个城市愿意成为房价上涨的领头羊并被问责而不得不选择出台更严厉的调控措施，从而导致楼市冰冻。

  潜力热点中心城市比如重庆、长沙、南昌、石家庄等都存在转化为热点城市的大概率可能，政府控制房价微涨的美好意愿很有可能变成房企大涨房价的集体共振，从而被迫纳入被调控的热点城市行列。房企切不要对抗“防止大起大落”的宏观要求，带头大涨、自挖陷阱。

  更多非热点城市包括部分二线城市和更多的三四线城市还在去库存的路上，房价上涨难度很大，降价或许更少人问津了。

  难道就没有降价的理由吗?当然有。理由就在房企。房企为什么要降价?房企降价动机有四。

  动机之一：冲量式降价

  去年房地产市场销售额增长约40%，20强房企平均增长约80%，即便今年市场不增长，百强房企如果要保持行业地位、抢占市场份额，争取30%甚至50%的增长率是必不可少的，降价冲量是一种现实选择。

  2017年不是市场拐点，但却是市场高位盘整的关键一年，预期市场规模基本持平，如果百强房企要获得预想中的增长，势必以冲量式降价为代价、碾压中小房企、争取更大的市场份额，这在过去不是没有先例的。

  但是，采取全面降价的动作必然自损品牌形象并导致客户满意度和政府信任度的折损，以及利润全面下降，如果不是深陷危机一般不会轻易为之。