站在风口上的长租公寓是门什么生意？

  近三年，房地产领域中没有哪个业态能比长租公寓更具话题性了。

  这是一门有别于二房东模式的租赁生意——长租公寓的本质是利用空间载体，向都市中的年轻人贩卖一种新的生活方式，提供更人性化的居住文化和居住体验。

  一线城市持续性净流入的人口红利、因年轻一代消费观念的改变而催生出新型房地产服务需求，遇上资本加持，长租公寓站在风口上。然风口与浪尖本就是一体两面，资本和人才的加入亦暂不能稀释行业在初步阶段的混沌状态——机会主义者招摇过市、恶意竞争横行、管理欠规范、盈利模式待验证。

  行业的张力和万亿元规模的想象空间仍在吸引新从业者的加入，不同公寓运营商对行业和产品各有理解，但无人不想成为寡头。没有商业模型是完美的，布局较早、对行业影响深刻的公寓运营商YOU+正在进行产品的更新和迭代，并提出“去公寓化”的转型，探索更多可能的流量变现的路径。

  “去公寓化”会是行业发展的方向吗?谁能定义长租公寓行业?一切故事都是人事，提出疑问的是运营商，答案只能在租客构筑的江湖里面找。

  风口上的长租公寓

  围绕城市青年进行的长租公寓到底是门怎样的生意?

  城市化进程带来的巨大人口红利正鼓舞着长租公寓行业，相应的市场规模将达到万亿元级别。链家研究院在2016年12月初发布的《租赁崛起》报告指出，目前中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿，预计到2025年，中国租赁市场规模将增长到2.9万亿，到2030年将会超过4.6万亿。

  《租赁崛起》报告的另一组数据显示，目前中国的房屋交易额大概是15万亿，房屋租赁只占7%的比例。在北上广深，房屋交易额近6万亿，尽管有着全国最为成熟的租赁市场，四个一线城市的租赁规模总计仅2500亿。在美国，目前租赁规模近5千亿美元，占全国整体房屋交易规模的50%。

  行业发展潜力极大，野蛮生长的蛋糕摆于眼前，无人不想分羹。从业者的加入和资本的推动在长租公寓领域中双线并行。

  2010年，魔方公寓成立，是行业中的先行者。随后，中介巨子链家宣布成立自如事业部，进军公寓市场，紧接着，优客逸家、YOU+相继成立。因为进入时间相对较早，并已初具规模，上述数家公寓的名号已为行业熟悉。

  而此时行业中不知名的小型公寓运营商更是不计其数，如雨后春笋般冒出。以深圳举例，据深圳最大的青年公寓租赁平台合屋统计，单个城市的长租公寓运营商已接近100家。

  资本介入长租公寓行业是2013年的事情了。2013年，魔方公寓完成6000万美元的A轮融资，优客逸家获得了300万元的天使投资。至2014年，YOU+获得雷军创办的顺为领投的1亿元融资后，资本开始广泛围猎长租公寓。

  距第一财经记者不完全统计，近三年来，魔方公寓已经完成了四轮融资，YOU+完成了三轮融资，优客逸家也完成了包括天使轮、A轮、B轮和战略投资在内的四轮融资。与此同时，资本青睐的还有新派公寓、小螺趣租、包租婆、摩码公寓、爱上租、领鹰NexHome、GO窝、湾流国际青年社区等多家公寓运营商。

  克而瑞统计数据显示，截至2016年9月，监测的百余家公寓企业(包括公寓租赁平台)中，相关的投融资事件超过50起，27家公寓企业获投，占比20%，融资总规模约合人民币60亿元。

  行业一时风起云涌。除了大大小小的个人投资者外，涌进这个行业的还有万科、龙湖、旭辉、链家和世联行等，它们拥有房地产行业中最专业的眼光和最敏锐的嗅觉，有心证明资金的进入并非一场豪赌。

  对于长租公寓的盈利能力，链家研究院院长杨现领是算过账的。杨现领接受第一财经记者采访时表示，“集中式长租公寓的租期一般为10-15年，通常的回本周期是5-6年，如果运营得好，3-4年就可以开始盈利了。因为长租公寓的租金周期长达十几年，而且租金水平始终处于变动状态，具体测算资金回报目前是不可行的。长租公寓的盈利能力与入住率、同期的租金水平、运营能力等因素相关，整体而言，长租公寓的单体盈利能力是不错的。”

  行业混战

  在合屋创始人卢青看来，国内无数长租公寓厮杀，但走出重围的只有两家，一家是魔方公寓，另一家是YOU+。“魔方公寓利用类酒店管理的方式进行快速复制，扩大规模，但YOU+走的是另一条道路，通过人文关怀构筑起自身的商业壁垒。”

  2012年，YOU+第一间店正式在广州开张，个性极强的“三不租”(45岁以上的不租、结婚带小孩的不租、不爱交朋友的不租)原则引起房地产行业的关注和讨论，并精准地定位、细分客户群，“给在城市中漂泊的青年一个家”的关怀性口号得到年轻租客的追逐。

  通过增加公开空间的面积强化以公寓为空间范围内的租客相互交流，线下、社交成为YOU+模式的关键词，对行业有启发性的影响。卢青对第一财经记者表示，后来新冒出的很多公寓都没有逃脱出这个套路。

  六年前后，行业巨变，长租公寓从默默无闻到站在风口上。风口的一面是潜力，另一面则是初创、草率。