站在风口上的长租公寓是门什么生意？

  杨现领认为，当前国内住房租赁市场，存在“供给结构的错配”。首先是租赁市场供应总量不平衡且结构不合理，租赁需求增长和住房供给不足都出现在一线城市;其次是品质租赁需求时代正在快速来临，如何能够在可承担的租金范围内住的好一点是租客们考虑的重要因素，而房屋供给还是集中在廉租房、公租房的框架里面。

  多个数据显示，未来五到十年，租赁市场的供给和需求都会大大增加，市场将有更大的发展。

  2016年的中央经济工作会议提出规范住房租赁市场，加快住房租赁市场立法，加快机构化、规范化租赁企业发展。杨现领表示，“尽管立法需要漫长的过程，但不失为可期待的政策红利。”

  长租公寓在一线城市有广泛的发展空间，但已不再是简单、粗暴、给租客糟糕体验的门槛过低的二房东模式，在资本和运营商耕耘数年之后，转变成需要专业化、精细化运作的行业。

  尽管青年公寓的出发点是人文关怀，但商业模式的落脚点必须是规模和盈利。

  杨现领的研究发现，规模和盈利之间有条临界线。他告诉第一财经记者，“单个公寓项目的盈利能力要强于多个，公寓进行跨区域跨城市落地时，管理成本会堆高。但一旦拓展到2万间房源左右的数量时，管理成本和后台成本就会得到大量的分摊，规模效应就会发挥出来，这时多个项目就会强于单个。”

  但集中式的长租公寓进行大规模扩张很难，目前能达到2万间房源数量的集中式公寓只有魔方，YOU+距离此还有大段空间。且不算外部竞争，光是自身的管理经验和资金就是规模的巨型拦路虎。

  在管理经验上，YOU+是栽过跟头的。2015年，在北京苏州桥店，因开业仓促，YOU+被租客投诉甲醛超标、房屋漏水，此时的问题归根结底是管理经验和人才队伍跟不上扩张速度的原因。时至今日，刘洋回忆起，仍觉得此事严重，损害了YOU+的品牌。

  刘洋告诉记者，这半年YOU+没有开新的店，而是在进行盘整，在管理、细节和编制上做出调整和改善。刘洋谈到YOU+在扩展过程中遇到的包括获得房源、管理经验和人员团队方面的瓶颈，如今却是轻舟已过万重山。

  比管理经验更重要的是资金，从小而美进化为全国性公寓必须依赖资本和并购手段。毫无疑问，这是拼资金成本的时刻。资本无善恶之分，只要回报，但过度地使用风投会导致潜在成本过高。

  万科高级副总裁谭华杰此前在接受第一财经记者采访时，对此现象表示担忧。“如果想快速挣钱，毫无疑问要跟资本紧密合作来演一出戏，来满足资本的胃口，但是如果要把长租公寓当作是一个事业来做的话，就要更理性地对待与资本之间的关系。”

  与自持物业的成本过高，公寓企业获取房源的成本必然加大。谭华杰认为最理想的持有资产的人应该是REITs，做不到这一点就很难在国际资本市场上获得高估值。杨现领有相近看法，“美国公寓模式核心就是REITs，公寓REITs发展带来的结果便是行业能获得机构化的发展、专业管理团队的成长、行业效率的提升。”

  在中国推出标准REITs还有很长的路要走，在此之前，金融化方向是帮助运营商迈过规模瓶颈的方法。杨现领认为，租约资产证券化、运营供应链金融，及囊括房屋空置期风险、租客信用问题等内容的保险场景都将成为行之有效的方向。

  瓶颈越过之后便是分水岭，但路还很长。没有完美的商业模型，只有时移势易下，运营商对产品和模式的不断探索和尝试。行业的独角兽至今还没出现，但相关通道已经打开了。