站在风口上的长租公寓是门什么生意？

  大跃进的发展也招致质疑：不专业的玩家的加入可能是场互联网式的忽悠，品牌的泛滥、管理的混乱将合力把行业推向深渊。

  YOU+创始人刘洋是了解过这个城市的，2015年12月，YOU+正式进入深圳，在南山区西丽开了深圳第一家店。刘洋接受第一财经记者专访时表示，深圳的长租公寓市场“龙蛇混杂、没有品牌、不注重口碑，总体来说硬件不硬、软件不软。”

  不止深圳，龙蛇混杂也是现阶段长租公寓在全国范围内的发展特征。纵观行业，无论是从房源数量抑或是标准化、流程化运营的角度来看，均处于起步阶段。无疑，野蛮时代意味着欠规范化发展，但也是各品牌壮大、提高市占率的良机。

  随着资本的角逐和玩家的增加，长租公寓行业的竞争将越来越激烈。出现在地产开发领域的溢价收购也开始辗转于长租公寓市场。广州一名公寓运营商负责人告诉记者，激烈的竞争增加了获取房源的成本和难度、削减盈利空间，“如果房源位置不错，通常不止一家(运营商)在谈，100%溢价率也是正常的。”

  然而冬春之间，一线之隔，行业无序背后便是机会，竞争的反面便是成为寡头的通道。激烈的竞争倒逼运营商产品的升级和革新，思考公司战略的升级以获得更多利润增长点。

  新风向：探路“去公寓化”

  在众多长租公寓中，YOU+模式具有独特的受观察意义，这家广受后进者模仿的青年公寓已经开始转型了。

  2016年12月，YOU+正式宣布去“公寓化”，尽管目前来自公寓板块的收入占据公司整体收入的90%以上。YOU+ CEO郁珽认为，“公寓从大势上是不赚钱的，去公寓化一定是必然的趋势。”

  什么是去公寓化?简单来说，去公寓化即公寓产品在单一的居住之外的功能化。

  郁珽告诉第一财经记者，此前YOU+的运营以房间为主要卖点，去公寓化后将做大虚拟和实体的空间。“把房间变成空间、把平方变成立方”，是围绕租户展开、依托空间为基础的运营方式，租户将成为价值变现的入口，并以此盈利。

  去公寓化势必影响公司营收结构。郁珽称，YOU+的盈利模式可以多样化，但始终围绕“人”进行。所有故事都是人的事，这个故事会否比单一的二房东模式更动听?

  YOU+去公寓化的载体是前海店，YOU+在深圳的第二间门店。

  前海是内地与香港合作的先导区，更是中国新一轮对外开放的重要内容——深圳前海蛇口自贸区的组成部分。独特的财税优惠和产业政策决定了前海是企业争先进驻的一个高地。进入前海的意义不言而喻，过去抢占前海的多是来自中国内地、香港和美国的房地产开发商，YOU+进入前海多少让人意外。

  YOU+位于前海的项目在前海青年梦工场中。郁珽告诉记者，YOU+与前海青年梦工场合作，向其租下场地用以运营。项目总建筑面积约3300平方米，有客房59间，主要提供3~12个月长短租服务。

  前海深港青年梦工厂是一个为来自香港和内地的青年创业者提供工作、交流、展示、培训、服务、融资、居住等功能的综合性园区。官方资料显示，运营两年来，前海深港青年梦工厂已孵化深港创业团队172家，包括77家港澳创业团队，一半以上的团队都获得了几十万元至上亿元不等的融资。

  YOU+进入前海，相当于成为创业者的居住供应商。而梦工场方面开出的条件是租金为周边区域的一半，搜房网数据显示，前海周边30平左右的一居室月租金在2900-3500元/月之间。

  郁珽不愿透露拿下前海项目的价钱和投入资金的规模。“成本不低，光是每月每平方米的物业费就达到18元，租金我们在争取一些减免优惠，但目前还没确定下来。”

  一般行情下，根据物业状态的不同，改造费用在1千至2千元之间。房租只能削减到周边租金的一半，前海项目的成本与盈利成为一个绕不过的难题。除租金之外，YOU+必须开拓其他盈利方式。郁珽已经有想法了，未来，YOU+将引入豆瓣以及创意市集等平台进项目，以此进行探索。

  刘洋透露，前海店是YOU+“去公寓化”战略的第一个样本，同样也是YOU+产品的2.0版本，将在硬件和运营体系上有所升级。

  产品升级主要体现在三个部分：一是硬件的升级，将与国际化的设计公司MAT等外来团队合作，打造更加舒适的空间，提高租客的居住体验;二是软件上的升级，升级运营体系，进行更加扁平化的管理，整个YOU+将只分为前台和后台两个系统;三是，合作上的升级，进行更开放性的合作，合作对象是政府、企业，或任何手里有房有项目的机构，此外，也有可能介入城市更新和城中村改造中。

  目前，YOU+前海项目已经开展前期的准备工作。郁珽透露，2017年2月，前海店将试营业，1个月后正式营业，YOU+的去公寓化将以前海店营业为开端。前海店的租期是6年，YOU+希望用三至五年的时间，在项目租期结束之前，完成自身的转型和升级。

  规模化的考验

  YOU+“去公寓化”的本质是以消费场景为载体，在居住功能之外，实现社交价值的变现，并拓展增量的货币化路径。