深度报告 | 中海千亿秘密：并购中信地产之后

　　2016年，在供给侧改革和去库存化的大方向下，中国房地产企业走过了一条高光的轨迹，取得了前所未有的突破。

　　万科、恒大、碧桂园一步跨越三千亿关口，直至喊出“万亿”的远景目标;千亿规模企业数量大增长，改变连续几年一成不变的七家数量;全行业年度销售金额首超十万亿……

　　虽然盛世气象，但仍需冷静观察。观点地产新媒体数据研究部门长期跟踪房地产企业表现，并在此基础上捕捉到精准而全面的市场数据。

　　观点指数 总结中海的2016年，大多数人记忆深刻的也许是整合中信与人事变化，与此同时，中海的销售也保持了稳健的增长。

　　数据显示，今年前11月，中海系累计合约物业销售约为2067.52亿港元，相应的累计楼面面积约为1276.80万平方米。

　　对比中期业绩时宣布调高的2016年销售目标2100亿港元，至此已达标98.45%。

　　2100亿港元的销售数字，若折算成人民币，离2000亿仅一步之遥。

　　最赚钱的房企

　　对于中海来说，是否超越2000亿或许并不是太值得在意的事情。

　　一直以来，中海看中的并不是销售数字增长的快慢，而是核心盈利能力的保证，与出色的资本水平。

　　中海管理层曾多次强调，公司追求的是以盈利为目标的规模扩张，而像中海这样具备稳健财务实力的开发商将致力于实现利润率和周转率之间的平衡。

　　以2016年中期业绩为例，今年上半年，中海地产利润同比增长20.6%，达到196.9亿港元，稳坐行业龙头宝座;减去物业重估公允值带来的净利，仍是万科53.51亿元的两倍多。

　　另一个正在争夺销售榜首的房企恒大，上半年的利润是20.17亿元，仅为中海利润的1/6。华润置地、碧桂园等的上半年利润也同样不到中海的一半。

　　有统计称，这是中海连续第7年中期净利率保持25%以上的高水平。

　　因此，中海虽然并不是内地房企中销售业绩最好的企业，但却是最赚钱的企业。

　　中投证券分析师李少明统计，2011年至今房地产行业整体的净利率都处在下行趋势中，每年的降幅大约为一个百分点，今年更是达到了10%的最低值。从全年来看，这个数字仍将维持在个位数水准。

　　然而，中海仍然是一个例外，除了净利润在行业居首外，净利率水准更是逆势上升，2014年至2016年上半年期间的净利率分别为25.03%、25.16%和25.19%。

　　毛利率方面，尽管中海地产毛利率同比下降了4个百分点至28.2%，是公司近年来毛利率的低谷，但仍高于行业平均水准。

　　中海管理层曾表示，2016年上半年多项一次性成本结转是毛利率下滑的主要原因，但预期已接近底部，2016年全年总体毛利润仍将接近30%。

　　大部分人认为，中海之所以能成为利润王归功于成本控制，主要是因为中海是做建筑起家，在建安成本方面控制能力强，管理严谨，三费等费用控制严。

　　查看此前数据显示，中海销售、行政以及利息费用占总收入的比值呈下降趋势，从2010年中期5.10%的水平不断下降，今年更是达到了2.88%的最低值。

　　相比之下，行业龙头万科“三费”占比约7.43%，与中海相比仍高出不少。

　　中海内部人士也曾对观点地产新媒体透露，公司只有项目上有推广的预算，总部几乎没有宣传的费用。

　　这只是中海能保持高利润水平的原因之一，此外，融资成本、人力成本、拿地成本等保持较低水平也为其提供了保障。

　　半年报显示，今年8月，中海发行了60亿元的公司债，发债利率下降到了3.10%，目前中海的加权平均借贷成本大约在3.97%。

　　至于人力方面，从刚刚走马上任的中海新掌门人颜建国的薪资水平就可看出。据中海最新公告显示，颜建国回到中海之后每年定额的薪金为港币328万元，而市场传言称，颜建国离开龙湖时的待遇已经是千万年薪的水平。

　　曾有知情人士向观点指数分析称，在香港以建筑起家、发展多年的中海，早已经建立了一套行之有效的管理、工作流程，任何人进入中海按照流程都可以很好的执行工作，因此中海的高速发展主要是依靠制度，而不是个人。

　　大规模的并购

　　虽然从数字上看中海尚未突破2000亿元大关，但从增长速度来看，中海与万科、恒大相比并不落后。

　　10月份，申万宏源针对中海前三季度的业绩发布报告称，受益于中信目标资产的销售贡献以及中国房地产市场持续看涨势头，中海单月合约销售额于8月份增长至210亿港元，并于9月份进一步增长至430亿港元，由此推动公司前9个月合约销售额累计达1710亿港元，同比增长约40%，基本追平可比同业，其中万科和保利房地产同期合约销售额同比增速分别为45%和43%。