深度报告 | 中海千亿秘密：并购中信地产之后

　　可以看出，收购中信为中海的发展做出了巨大贡献，而将观察中海的时间线拉长的话可以发现，近几次大收购与销售的增长有直接的关系。

　　中海的大规模收购起源可以追溯至2009年。

　　2009年9月16日，中海和蚬壳电器联合宣布，已于9月9日订立有条件认购协议，蚬壳电器可能进行重组，而中海或认购其新股;完成有关认购后，中海还可能提出现金收购建议。

　　2010年2月12日，中海与蚬壳电器联合发布公告，表示中海及蚬壳之间的认购协议已于2010年2月10日完成。

　　2010年3月29日，中海收购蚬壳54.44%控股权就此完成，这就是现在的中海宏洋，其在国内6个城市拥有约190万平方米的土地储备也随即成为中海的资本。

　　中海第二次大手笔收购，是和母公司中建股份之间的交易。

　　2013年8月5日，中海在发布2013年半年报的时候，突然宣布控股股东中国建筑拟将现时中国建筑房地产事业部、中国中建地产有限公司及中建国际建设有限公司运营的房地产发展业务注入中海。

　　公告披露，如果相关的土地及房地产发展项目未能透过出售注入中海，中国建筑拟委托中海管理余下的房地产发展项目。

　　2014年1月28日，中海发布公告称，与母公司就注资事项进行磋商，并已订立委托管理协议作为过渡安排。根据协议，中建股份同意委托中海地产就其业务运营及行政向托管公司提供管理服务，包括以中海地产拥有的现有品牌及知识产权开发托管公司的房地产项目等，至2016年12月31日止，为期三年。

　　2015年3月24日，中海地产宣布，母公司中建股份拟将中建股份及其关联公司运营的房地产业务全部注入中海。

　　公告显示，中海以收购中建股份旗下的天宇投资，后者于北京、上海、天津、重庆、苏州、成都、西安、乌鲁木齐、长沙、潍坊、淄博等27个物业，以及英国伦敦3个物业，代价为18.24亿元。交易完成后，中海外承担天宇投资欠付中建股份集团的股东贷款，于今年1月底时贷款金额约319.92亿元。

　　因此，中海为此次收购总支出为338.16亿元，换来的是约总建筑面积约为1090万平方米的物业。

　　中海最近一次收购行为，就是今年年初宣布与中信地产之间的整合。

　　3月11日下午，香港媒体率先报道称，中信股份有意将旗下的住宅开发业务售予中海地产，涉及资产规模达1000亿元人民币。

　　3月14日，中国海外发展有限公司及中国中信股份有限公司同时发布公告，正式宣布中海全面收购中国中信旗下住宅物业组合。

　　根据买卖协议，中海有条件同意购买，而中信泰富及中信公司有条件同意出售中信目标公司的全部已发行股本及中信股东贷款。初始收购代价为310亿元，中海将向中国中信配发10%股份及转让物业组合清偿代价。

　　收购之前，中海拥有约4100万平方米土地储备，待收购完成后，总土地储备可达6500万平方米。

　　申万宏源发布研究报告指，对中信目标资产的收购，将给中海在今年带来额外约750万平方米的可售资源，这意味着中海的合约销售总额在今年及未来几年有望实现大幅增长。

　　或许对比一下中海三次收购年份的销售数字，这样的帮助作用可以更为直接显示。

　　2009年，中海全年销售额为477.9亿港元，2013年增长至1385亿港元，2015年则为1806亿港元。

　　截止到9月末，中海合计拥有超过7000万平方米的土地资源。按照安信国际的统计，中海收购中信项目中约80%位于一二线城市，平均地价仅为3550港元/平方米，对应公司销售均价22.4%，因此未来销售前景可观。

　　安信国际表示，根据估算，在收购完成后，中海土储一二线城市占比由58%提高至78%左右，资源结构得到明显优化。

　　换而言之，中海管理层此前放言的2020年实现4000亿元销售额能否完成暂且不论，但保持当前的盈利水平却是可以预期的情况。