现金流是房企的血脉 融资渠道被“掐”紧如何自修“炼金术”？

  现金流是房企的血脉，而融资是这一血脉的重要给予。如今，这条供给却被突然地收紧了。

  1、融资渠道收紧，公司债风光不再

  7月25日，证监会在保荐机构专题培训会议上指出，不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。

  10月末，沪深交易所先后发函，严控房地产企业利用发行公司债券募集资金用于购置土地的行为，并提高了房企公司债门槛。

  11月3日，央行上海总部发布了《关于切实落实上海市房地产调控精神促进房地产金融市场有序运行的决议》，要求各商业银行切实防止信贷等各类资金，尤其是理财资金违规进入土地市场。

  自2015年1月《公司债券发行与交易管理办法》颁布施行，公司债已经成为房地产企业融资的最主要手段之一。上海证券报指出，曾经作为小众品种的公司债，其月平均发行量维持在100-200亿元左右。然而《公司债券发行与交易管理办法》施行后的2015年7月，公司债单月发行量达843.9亿元;其中，581亿元为地产债，占比达到69%。

  进入2016年后，房企公司债继续快速发展。2016年前三季度，房企公司债发行规模已达7481亿元，平均每月发行831.22亿元公司债。2016年10月上市房企融资方式占比前三位的分别为公司债(47.47%)，银行贷款(15.93%)，海外发债(9.86%)。其中公司债为房企最主要的融资渠道。然而接连发布的收紧政策效果明显，进入11月以来(截至11月15日)，尚无房地产类公司债发行。

  2、过度运用金融杠杆，中小企业债务压力增大

  公司债作为房企在2015年以来投资放量的重要资金来源，随着这一渠道被掐紧，房企不得不重新寻找其他划算的门道来为自己输血。

  亿翰智库认为，随着房地产企业的分化加速，大型房企与中小型房企在此轮政策收紧中所面临的压力也有分化。大型房企如万科、万达、恒大等坐拥大量现金流，财务状况较为乐观，同时因其融资渠道相对较广，风险评级较高，有助于保持较为稳定的融资水平。然而部分中小型房企，在本轮房地产周期中过度运用金融杠杆拿地、扩展规模、激进经营，负债率居高不下，从以往来看，大部分地王项目能实现解套，但此轮地王溢价风险较高，中小企业面临更大的资金压力，依靠高杠杆融资抢地王，未来或许出现信用违约的可能性，我们认为，此次中小企业的债务压力或将在2018年集中爆发，此时新一轮行业收并购热潮出现。

  未来发展趋势：

  1)海外融资力度或将加大

  在国内融资渠道收紧的背景下，海外融资或将成为房地产企业融资的新趋势。相关数据表明，2016年10月房企美元融资总额为3.49亿美元，占比9.86%，成为10月各类融资中唯一的一笔增幅，环比增长31.85%。其中当代置业于纽约时间10月13日成功发行3.5亿美元3年期的绿色债券，为首家发行绿色债券的港交所上市之内地房地产企业。进入11月以来，首开集团在11月10日通过境外全资子公司成功发行5年期5亿美元债券，票面利率3.375%。2014年房企海外融资热潮到2015年冷与国内公司债门槛放松有一定联系，目前，随着公司债等国内融资渠道的进一步收紧，有海外融资渠道的开发商或将受益。

  2)从直接融资向间接融资转型

  随着融资遇冷和渠道的收紧，房企正在探索新的融资渠道，长期来看，由原有的直接融资向间接融资转变符合市场发展趋势。