解码：房企收并购潮背后的发展路径与生存逻辑

  从整体交易来看，收并购数量或有减少，交易额上升明显。从2016年1-10月份的情况来看，收并购参与案件数量(包括进行中、完成、失败)出现大幅锐减，1-10月仅123个，较同期大幅减少49%。而2016年1-10月收并购交易额却有所提升，较上年同期上升了24%，全年交易额很可能超越2015年，有望成为有史以来收并购交易额最高的年份。

  我们认为并购数量的变少主要有以下原因：一来，上年留存未完成的交易较多;二来，随着行业规模变大，资源集中度不断加强，企业之间收并购交易数量也会减少，三是受房企主观意愿的影响，部分房企尤其是小企业，对行业持谨慎观望态度，参与收并购的意愿减退。16年收并购交易额的上升主要是今年来交易额占比较大主要是大企业之间的业务收购与整合、国外企业/大宗资产收购等如万科456亿元收购前海国际100%股权，中海出资310亿元并购中信住宅开发业务;国外如万达集团230亿元收购传奇影业100%股权，另外，借壳上市的收并购也是一大笔交易额，如中房向忠旺集团以发行股份的方式支付282亿收购其100%股权，助力忠旺集团借壳中房实现A股上市。

  围绕房地产上下游拓展，房企加码多元化领域标的。据2016年1-10月份的数据显示，房地产开发交易标的数量和金额占比都有所上升，较上年同期上升了近11个百分点和14个百分点。原因是今年出现不少大型国企之间的整合，以及像万科收购前海国际这种上百亿的收并购事件。文化娱乐在今年1-10月份的总体交易金额占比均有明显的提升，较上年上升近12%。这主要受大型房企转型的影响，如万达转型多元化，今年大手笔进军影视、娱乐等产业。总体来看，除房地产开发和其他以外，今年1-10月金融、酒店商业、物业、文化娱乐、建筑工程与装潢、互联网与信息技术、物流几个多元化大类合计数量和金额占比均较15年提升了近10个百分点。我们预计，未来随着房地产开发市场容量见顶，围绕房地产上下游或基于房企自身资源情况的多元化业务收并购交易或将再度提升。