碧桂园物业冲击物管第一股存隐忧 关联交易金额攀升

  日前，和碧桂园集团属于同一控制人控制的广东碧桂园物业服务股份有限公司(简称“碧桂园物业”)向社会公开了招股说明书(申报稿)，正式冲击物业管理行业A股第一股。

  《经济参考报》记者研读招股书发现，报告期内碧桂园物业承接的物业大多来自碧桂园集团开发的小区，关联交易较为频繁且日趋攀升，存在一定的依赖性。与此同时，随着税收政策的调整、人力成本的上涨等因素，碧桂园物业盈利能力存在下降的风险。分析人士认为，报告期内一直居高不下的负债总额，从一个侧面凸显了碧桂园物业急切上市融资的渴求。近来众多物业公司谋求独立上市的目的，大多也都是希望通过上市融资后向社区O2O等领域进军。

  深耕物管多年 稳居行业前列

  根据招股书披露，碧桂园物业的实际控制人为公司董事长杨惠妍女士。截至2016年6月30日，碧桂园物业董事长杨惠妍女士间接持有公司50.141%股份。而杨惠妍同时担任碧桂园集团董事局副主席，为碧桂园集团的实际控制人。

  招股书显示，碧桂园物业的前身是2004年4月成立的广东碧桂园物业管理有限公司，但其业务最早可追溯到碧桂园集团1992年开展的物业管理服务，至今已拥有超过20年的物业管理服务经验。经过多年发展，碧桂园物业已经发展成为全国领先的物业服务企业，其主营业务已经覆盖了物业管理服务、社区增值服务、协销服务等社区全生命周期的服务体系，形成了独具特色的五星级家园服务模式和大盘管理模式。

  《经济参考报》记者注意到，根据中国物业管理行业TOP100研究组发布的最近几年《中国物业服务百强企业研究报告》，2013年、2014年碧桂园物业均不在前十强企业之列，但2015年飙升至第9位，2016年则名列第5，位于万科、绿城、保利和长城等物业公司之后。

  数据显示，碧桂园物业报告期内(指2013年度、2014年度、2015年度和2016年第一季度，下同)实现的营业收入分别为9.15亿元、12.07亿元、16.72亿元和5.37亿元，当期净利润分别为8096.93万元、12658.16万元、22047.54万元和6156.57万元。从销售规模上来看，碧桂园物业距行业龙头老大万科物业尚存在较大的差距。但从业绩增速看，碧桂园物业发展可圈可点：报告期内，随着管理面积增加、服务类型增加和业务规模扩张，公司的营业收入总额保持增长趋势，2013年至2015年复合增长率为35.19%。

  关联交易频发

  碧桂园物业称，截至2016年3月31日，该公司物业管理业务分布全国25个省(市、区)的150多个城市，物业管理项目数量超过300个，合同管理面积达1.55亿平方米，收费管理面积达7693.95万平方米，服务业主户数超过60万户。而《经济参考报》记者注意到，碧桂园物业的营业收入主要集中在广东地区，而其接管的物业项目则大多来自碧桂园集团开发的小区。

  报告期内，碧桂园物业在广东地区的营业收入分别占公司营业收入的74.79%、69.19%、63.02%和56.18%，占比较高。而在碧桂园物业接管的7693.95万平方米物业中，由碧桂园集团开发的物业的收费管理面积为7472.91万平方米，占总收费管理面积的97.13%。针对公司管理的物业来源集中问题，碧桂园物业坦承，如果碧桂园集团的房地产开发业务发展放缓或选聘其他物业服务企业管理新开发的物业，可能会影响公司管理物业规模的扩张速度。

  在碧桂园物业接管碧桂园集团开发小区的同时，碧桂园物业与碧桂园集团等关联方之间的关联交易也较为频发。报告期内，碧桂园物业发生的关联交易主要包括向关联方提供劳务、涉及关联方的物业服务费权益安排和同时接受部分关联方提供的劳务、租赁服务及从部分关联方采购商品等。

  报告期内，碧桂园物业的营业收入属于由关联方支付的物业服务费权益安排部分分别为17847.78万元、25033.99万元、41411.20万元和9942.76万元，占当期营业收入的比例分别高达19.50%、20.74%、24.76%和18.53%。而同时碧桂园物业向关联方提供劳务的营业收入分别为5817.09万元、11692.64万元、19802.45万元和8015.20万元，占当期营业收入的比例分别为6.36%、9.69%、11.84%和14.93%，呈逐年攀升的态势。

  值得注意的是，在碧桂园物业向关联方提供劳务获取的收入中，空置物业服务费占比较高。空置物业服务费收入，是指物业公司在物业竣工并交付给业主前已开展物业管理的相关服务的收入。报告期内，碧桂园物业向关联房地产开发企业收取的空置物业服务费收入分别为5720.58万元、7027.23万元、9159.11万元和4699.12万元，占当期营业收入的比例分别为6.25%、5.82%、5.48%及8.76%。

  鉴于报告期内关联交易频发且日趋攀升，碧桂园物业在招股书中重点提示了关联交易风险：报告期内公司的关联交易定价合理公允，不存在损害公司或其他股东利益的情形，对公司的财务状况和经营成果不构成重大影响，但未来仍可能存在关联方利用关联交易损害公司或中小股东利益的风险。