冯仑：在未来住宅仍是重点 但是会转移到三四线城市

  北大哲学研究生中曾经有个奇才，他上本科的时候，就在北大开了个窗口卖火车票。

  因为他发现每年春运的时候，火车售票点都非常拥挤，于是就开始研究全国的火车票，把售票原理、站点之间的连结关系、每个窗口的上班时间和售票人员这些信息都研究透彻了，之后就开始卖火车票。他的口碑很好，大家都知道到他这里买简单方便，而且一定可以买到。

  当他考上哲学系研究生时，别人问他为什么选哲学。他说他觉得自己就是一个哲学家，因为他每天都要问一个问题：从哪里来，到哪里去?这也是哲学的终极问题。

  我们人类也经常要问自己这个问题，是从肯尼亚来到火星去，还是从阿拉斯加来，要到木星去?

  那么我们的房地产领域又要到哪里去呢?

  过去大家都被统称为「房地产开发企业」，都是开发住宅，现在则细分出了住宅不动产、商业不动产、房地产投资……而各个细分领域内的企业模式也在不断演变。

  拿商用不动产领域来说，部分房企已经进入了一种新模式：以售养租，卖掉一部分，然后留下一部分用于出租，以租带动资金回流。再加上银行业的支持，出租经营到一定阶段，用经营型贷款把钱再拿回来。

  这是当年香港房企做过的事情。一开始他们也是只做住宅，后来随着香港的发展，才开始把住宅和商用进行配合，发展到了「社区性商业」阶段，商用部分以购物中心和附属的酒店、写字楼为主，和住宅关系很密切，所以可以卖掉一部分甚至是全部住宅，来支撑商用发展。

  但是这种模式也只是过渡性的。随着我们经济的发展和土地制度、市场的变化，到人均GDP达到1.5万美金之后，这个模式就会放慢速度甚至停下来，然后进入下一个模式：轻资产模式。

  比如轻资产模式做得很好的一个企业，2/3的资产都是管理资产，提供1/3的净利润，剩下1/3的直接投资资产则提供了2/3的净利润。

  它有十几支基金，有纵向也有横向的投资，通过基金、资本市场、自身产业三者的精妙配合，最终使它获得超高的资本回报率，在亚洲上市的大型房产公司当中是最高的。

  轻资产模式其实是美国模式的亚洲版。在美国，企业和政府谈好之后会成立一个基金去买地——而不是用自己的钱买地，企业是作为收费开发商来经营这块地。现在美国企业到中国开发项目，仍然是采取这个模式。在美国模式下，企业直接投资比例更低，连管理资产的1/3都不到。

  再往上，我还看到了美国的房地产信托资金支付模式，在轻资产模式的基础上又跟黑石集团做了一笔交易，一次性给它390亿美金的写字楼。

  为什么房地产行业的这些改变和创新会在这个点发生?为什么是20岁结婚，25岁生小孩，而不是5岁?这里面有3个必然性。

  第一，由经济增长自然产生的需求重点变化。

  在人均GDP达到8000美金之前，我们首先要解决的是住的问题，还顾不上更好的度假村、写字楼、购物环境，所以这个时候，住宅几乎就等于房地产。

  但是现在中国人均GDP已经超过8000美金，房子有了，住地踏实了，就开始抱怨买东西、看病、孩子上学不方便，于是社区性商业开始出现了，主要是围绕着几个住宅区或者是一个大型住宅区的街铺、购物中心，这个需求将会非常旺盛。美国上市的商用不动产中，市值第一位的就是购物中心。

  等到购物中心满足了大家，移动、创业、金融服务需求又会越来越强烈，写字楼里面的人越来越多，对高档写字楼的需求开始增多，创业的也开始多了，闲钱多了，买的东西从必需品变成奢侈品，所以高级购物中心、酒店也出现了。

  将来会不会也有现实需求?