详解写字楼价值体系——大家顾问董事长尹香武演讲实录

　　在所有的房地产书籍中，相关描述最少的就是写字楼。那么，对于写字楼，你又真正了解多少呢?今天，大顾君整理了董事长尹香武先生在武汉首例E-WORK商业服务写字楼——和昌中心5A甲级写字楼产品发布会上带来的，关于写字楼物业价值体系的演讲。里面提到的1+N工作模式、住地经济，都是很新鲜的概念，不妨来细细看看。

　　什么叫办公楼，在里面进行人力资源配置，做出决策，人才调配的场所就叫做办公楼，真正应该叫的是办公楼，而不是写字楼。我们国家市场经济是从什么时候开始的呢?是从殖民时候开始叫的，写字楼目前已经叫习惯了，所以我们对这个物业未曾了解过，今天想从这个方面做一个汇报，三个内容：1、认识写字楼，与其他产品的区别;2、看清写字楼的趋势;3、看透写字楼的价值。

　　第一个内容，写字楼归为办公楼来讲，我们不是殖民，不是做买办了，我们有自己的公司有自己工厂，哪怕公司再小，也是搞创业、创意，香港习惯于叫办公楼为写字楼，上海已经改口叫办公楼了，早期也是叫写字楼的，写字楼是什么东西呢?

　　比方说住宅，住宅是一个生活资料，我们拿来生活用的，写字楼是一个生产资料，住宅对应的价格和写字楼对应的价格是不一样的，比如说买住宅对应的是生活开支，是投资资本的支出，写字楼是进行生产场所的购置，它是一个生产资料，生产资料和生活资料表现出来的特征不一样。就好比说这个家庭买了一个住宅，买了住宅后家人住进去，那家人住进去了就要生孩子，那时候生的孩子聪明一点，那这个家里生产力就高了，万一生到一个跟自己一样的，那这生产力就是数量叠加而已，万一生到一个大笨蛋呢，那么这个家里的生产力就下降了，所以家庭对生产力的维系风险比较高。

　　办公楼不一样，比方说，一家公司招人，公司是实行人种歧视的，比如说老弱病残我是不要的，生产力不够的我是要炒鱿鱼的，乃至于有些公司你长得不好看我也不要的，你看他是有歧视政策。有歧视政策，你看你在家里能不能搞歧视，说这个儿子笨一点，算了，你不叫我爸爸，那还是不可以，对吧，家里面的生产力天生是注定的。但是办公楼不是，办公楼通过人员的歧视和挑选，他把这个社会上最优人力资源调过来，调过来以后呢，比如说我们同样的空间都做成3米9的挑高，家里也做3米9的高，面积也一样大，你就发现住宅和写字楼生产力不一样，写字楼是所有房地产产品里生产力维系水平最好的品种，是他非常不同的特点，是能进行生产力高水准的维持，维持的途径实行人力资源的歧视政策，公司没有自由与平等，是一个独裁机构，独裁效率高，决策快才能实行歧视政策，一歧视就有好处，就能挑人。所以从频效上来看，一旦运行起来，写字楼的租金现金流一定比住宅要高。原因是办公楼可以挑人，住宅不能挑人，住宅就是你找老婆或找老公的时候你挑好基因，那你的生产力高起来，万一，基因有看不见啊，你怎么知道他基因就一定好了，那个这个时候，家庭的生产力是一个变数，如果一个地方全是住宅，没有写字楼是不利的，我们有个说法，在地产界，买房子、真正的投资，长远来看，印钞票的王者是生产力维系水准最高的办公楼，香港、曼哈顿最繁华的地方不是商业区，最有活力的地方是写字楼，所以生活质量和生产质量是有差别的。

　　住宅分两种看，买住宅要支出一笔房款，不买房子要租房子住，有一个租金支出。租金是一个消费价格，租房子给房东租金，这是房子的消费价格，而买房子是资本价格，资本价格大家都一样。租金的性质是不一样的，办公楼的租金不是消费价格，是一个利润价格。比如一个公司租一个写字楼，是按利润支付办公租金，家里是按消费能力来支付消费租金。所以，住宅的租金是消费信号，办公楼的租金是利润信号。

　　现在经济发展，货币在扩张，银行在印钞票，不但银行在印钞票，在座各位所有的国民也在自行发钞票。开车要办油卡，你把钱给石油公司，石油公司把钱给银行，同时你拿到加油卡，加油卡就是货币，你的飞行里程、积分卡、美容券及购物卡，都是民间自发印钞票。在专业界有一个估计，全国使用现钞是六万亿，我们自己发行的钞票大概是1万亿到两万亿。中央银行印钞票，我们自己在创造钞票，这个时候通货膨胀，钱越来越不值钱。多印钞票，第一个受益的是政府，然后是企业，然后才到个人，个人就是消费，消费就是最后受益的，利润第二受益人是企业，通货膨胀受益先是政府，然后是企业，老百姓是最后受益人，我们天然不是政府，我们要占据第二收益人，我们能不能把投资变成不要局限于消费领域，不要在房地产市场的局限于消费信号，要前进一步，把自己的投资变成利润型的，把原来徘徊在最后的受益人级别，变成利益型级别。